Les charges de copropriété sont les dépenses engagées pour l’entretien, la gestion et l’administration d’un immeuble en copropriété. Elles sont supportées collectivement par l’ensemble des copropriétaires, qui contribuent financièrement en fonction de leur quote-part.
En règle générale, les charges de copropriété sont établies en assemblée générale et prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété. Il est cependant possible que les copropriétaires aient à payer des charges exceptionnelles.
A travers cet article, nous allons voir tous les cas de figure concernant les charges de copropriété.
Comment sont réparties les charges de copropriété ?
Conformément à l’article 10 de la loi du 10 Juillet 1965, les charges de copropriété sont réparties en fonction de la nature des dépenses. Pour effectuer le calcul des charges dues par chaque copropriétaire, on sépare les charges générales des charges spéciales.
Chaque copropriétaire participe en fonction de sa quote-part de parties communes. Cela est définie à l’aide des tantièmes attribués à chaque lot de la copropriété.
Les charges générales
Les charges générales prévues dans le budget prévisionnel d’une copropriété peuvent varier en fonction des caractéristiques spécifiques de l’immeuble et des besoins de gestion. Cependant, voici quelques exemples courants de charges qui sont généralement incluses dans le budget prévisionnel :
Entretien et réparation des parties communes :
- Nettoyage des parties communes (couloirs, escaliers, halls d’entrée, etc.).
- Maintenance et réparation des ascenseurs.
- Entretien des espaces verts et des jardins communs.
- Réparation et entretien des systèmes de sécurité (interphone, digicode, caméras de surveillance, etc.).
- Maintenance et réparation des canalisations, des systèmes de plomberie et des réseaux d’électricité dans les parties communes.
Services collectifs :
- Électricité des parties communes (éclairage, électricité des ascenseurs, etc.).
- Chauffage collectif ou frais de combustible pour les systèmes de chauffage communs.
- Consommation d’eau pour les parties communes.
- Entretien et réparation des équipements collectifs (piscine, salle de sport, sauna, etc.).
- Frais de conciergerie ou de gardiennage.
Administration et gestion :
- Honoraires du syndic de copropriété.
- Frais de comptabilité et de gestion administrative.
- Frais d’assurance de la copropriété (responsabilité civile, multirisque immeuble, etc.).
- Frais de gestion des contrats (contrats d’entretien, contrats d’assurance, etc.).
- Frais de secrétariat et de communication (impression, envoi de courrier, etc.).
Ces exemples ne sont pas exhaustifs et peuvent varier en fonction des spécificités de chaque copropriété. Lors de l’élaboration du budget prévisionnel, le syndic de copropriété prend en compte les dépenses passées, les contrats en cours, les éventuelles augmentations de coûts et les besoins futurs de l’immeuble pour estimer les charges courantes nécessaires à la gestion de la copropriété.
Les charges spéciales
Les charges spéciales en copropriété sont des dépenses qui sont spécifiquement liées à un ou plusieurs copropriétaires ou lots particuliers au sein de l’immeuble. Contrairement aux charges courantes, qui sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part, les charges spéciales sont supportées exclusivement par les copropriétaires concernés par la situation spécifique.
Les charges spéciales peuvent être divisées en deux catégories principales :
Charges spéciales pour des lots privatifs
Ces charges concernent les dépenses liées à des travaux, des services ou des équipements qui bénéficient exclusivement à certains lots privatifs. Par exemple :
- Les frais de rénovation ou d’aménagement d’un lot privatif spécifique.
- Les frais d’entretien d’une terrasse ou d’un balcon d’un lot privatif.
Les frais liés à l’installation d’équipements spécifiques dans un lot privatif (par exemple, une installation de climatisation).
Les frais de réparation ou de remplacement de parties privatives (fenêtres, portes, etc.) qui ne concernent qu’un lot spécifique.
Charges spéciales pour des situations particulières
Ces charges concernent les dépenses liées à des situations spécifiques qui touchent un ou plusieurs copropriétaires, mais pas nécessairement des lots privatifs spécifiques. Par exemple :
- Les frais juridiques liés à des litiges impliquant certains copropriétaires.
- Les frais de remise en état d’une partie commune endommagée par un copropriétaire.
- Les frais d’installation de dispositifs de sécurité supplémentaires pour un copropriétaire qui le demande.
- Les frais de mise en conformité d’un lot privatif avec les règlements de copropriété.
Il est important de souligner que les charges spéciales doivent être décidées lors d’une assemblée générale des copropriétaires, avec l’approbation de la majorité requise selon la législation en vigueur. La répartition des charges spéciales est déterminée en fonction des critères spécifiques de chaque situation, tels que les avantages tirés par les copropriétaires concernés ou les règles établies dans le règlement de copropriété.
Comment sont votées les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété font l’objet d’un vote annuel en assemblée générale de copropriété (AG). Les copropriétaires votent le budget prévisionnel de l’année en cours et de l’année suivante ainsi que le budget réalisé au cours de l’année précédente. Ensuite, le syndic de copropriété procède à des appels de charges trimestriels pour les charges courantes, voire à des appels de charges exceptionnels pour les travaux. Les appels sont également définis et votés en AG.
Un copropriétaire peut contester le vote d’une assemblée générale, comme il peut contester la répartition des charges. S’il estime que sa quote-part est supérieure de plus de 25 % ou que celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus de 25 % à la réalité, il peut saisir le tribunal.
En cas de vente d’un lot en copropriété, la répartition des charges entre l’acheteur et le vendeur est spécifiée dans l’acte de vente authentique.
Quelles sont les conséquences en cas d’impayés de charges de copropriété ?
En cas d’impayés de charges de copropriété, plusieurs conséquences peuvent survenir, tant pour le copropriétaire défaillant que pour la copropriété elle-même. Voici les principales conséquences :
- Recouvrement des impayés : Le syndic de copropriété, mandaté par l’assemblée générale des copropriétaires, est responsable de la gestion des impayés de charges. Il engagera des démarches pour récupérer les sommes dues. Cela peut inclure l’envoi de rappels, de mises en demeure et l’ouverture d’une procédure de recouvrement, généralement par l’intermédiaire d’un huissier de justice.
- Majoration des charges impayées : En cas d’impayés, des intérêts de retard et des pénalités peuvent être appliqués conformément aux dispositions légales et aux décisions prises lors des assemblées générales. Ces majorations viennent s’ajouter aux sommes dues initialement.
- Restriction des droits de vote : Le copropriétaire défaillant peut voir ses droits de vote suspendus lors des assemblées générales jusqu’à régularisation de sa situation financière. Cela signifie qu’il ne pourra pas participer aux décisions collectives concernant la copropriété.
- Recours judiciaires : Si les démarches de recouvrement amiables ne permettent pas de récupérer les impayés, la copropriété peut engager des recours judiciaires, tels que la saisie sur compte bancaire, la saisie conservatoire sur le lot du copropriétaire défaillant ou encore l’action en justice pour obtenir une condamnation au paiement des sommes dues.
- Procédure de vente forcée : En dernier recours, la copropriété peut entamer une procédure de vente forcée du lot du copropriétaire défaillant pour recouvrer les sommes dues. Cette procédure peut aboutir à la vente aux enchères du lot, dont le produit de la vente sera utilisé pour rembourser les créances de la copropriété.
Il est important de noter que les procédures de recouvrement des impayés de charges de copropriété sont réglementées par la loi et doivent respecter les droits du copropriétaire défaillant. Chaque pays peut avoir des règles spécifiques concernant les conséquences et les démarches à suivre en cas d’impayés de charges de copropriété, il est donc recommandé de se référer à la législation en vigueur dans le pays concerné.
Découvrir notre logiciel de syndic de copropriété
Que représentent les charges de copropriété dans le budget des Français ?
D’après un sondage Elabe pour le Crédit Foncier, les Français estiment que 12 % de leurs revenus sont consacrés au paiement des charges de copropriété sur un an.
Selon les estimations de l’Agence nationale pour l’information sur le logement, le revenu mensuel des copropriétaires serait de 3 223 euros en moyenne (Paris ou province), soit 38 676 euros par an, toujours en moyenne. Les charges de copropriété seraient donc d’environ 4641 euros par an soit 387 euros par mois, pour toutes surfaces confondues, selon les estimations des personnes interrogées.
Sans surprise c’est le chauffage collectif qui arrive en pole position des plus grosses dépenses en copropriété (13 euros par m² habitable et par an ), suivi par le gardiennage et le ménage (9 euros par m² /an ) puis, pour finir ce trio de tête : l’entretien courant de la copropriété (7 euros par m²/an). A la quatrième place nous retrouvons les honoraires de gestion (5 euros par m²/an), l’eau froide (4 euros par m²/an), l’assurance (2.9 euros par m²/an ), l’ascenseur (2.8 euros par m²/an ), et pour finir : le parking (0.7 euros par m²/an ).
Le sondage réalisé pour le Crédit Foncier se termine sur les estimations qui suivent : 71% des copropriétaires sont satisfaits de leur copropriété et mettent en avant le partage des charges et la mutualisation du coût des travaux qu’ils apprécient tout particulièrement.
