Bailleur, comment donner congé au locataire ? 

Bailleur, comment donner congé au locataire ? 

Le bail conclu avec votre locataire arrive à échéance ? Vous ne souhaitez pas le renouveler par tacite reconduction ? En fonction du type de location, location nue ou location meublée, les modalités pour donner congé au locataire sont différentes. La protection accordée aux locataires impose des délais, des motifs, un formalisme. Surtout, le congé ne peut être donné qu’à l’échéance du bail lorsqu’il constitue la résidence principale du locataire ! On vous explique tout sur le congé donné par le bailleur. 

Donner congé au locataire dans une location nue

Vous avez fait le choix d’une location vide pour vous lancer dans l’aventure de la location. Le contrat de bail de votre locataire arrive à échéance. Dès lors, comment lui donner congé ? Quelles sont les règles à suivre ? 

 

Votre locataire est en droit de quitter le logement qu’il loue, sans avoir à justifier sa décision, en respectant un préavis légal. Il a l’obligation de payer le loyer et les charges jusqu’au dernier jour. En tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez pas refuser le départ du locataire. 

 

Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’à la fin du bail et seulement pour certains motifs : 

  • la vente du logement, 
  • la reprise du logement pour y vivre, 
  • un motif sérieux et légitime. 

La vente du logement loué

Vous informez votre locataire de votre intention de mettre en vente le logement qu’il occupe. Il dispose d’un droit de préférence pour acquérir ce bien immobilier. Aussi, votre congé doit mentionner le prix auquel vous souhaitez mettre en vente votre bien, les modalités de versement du prix, les conditions particulières de la transaction le cas échéant. 

 

Si vous devez vendre le bien avant l’échéance du bail, vous pouvez le vendre occupé mais cela peut avoir des conséquences sur le prix de vente. Une décote est appliquée sur le prix de vente lorsque le logement est loué. Toutefois, en cas d’investissement locatif, cela peut intéresser le futur propriétaire de poursuivre le bail en cours sans avoir à rechercher un locataire. l

Le congé pour reprise du logement loué

Deuxième situation : le bailleur donne congé au locataire car il souhaite vivre dans le logement ou y loger un proche (époux, concubin, ascendant, enfant, etc.). Dès lors, vous devez informer le locataire et préciser la raison pour laquelle vous lui donnez congé. Votre lettre doit également mentionner le nom et l’adresse du bénéficiaire, le lien entre le bailleur et le bénéficiaire, et le caractère réel et sérieux de la reprise.

 

A noter : Comme dans le cas d’un congé pour vente, vous devez obligatoirement joindre la notice d’information concernant les obligations du propriétaire bailleur et les différentes voies de recours et d’indemnisations du locataire.

Le congé pour motif légitime et sérieux

Troisième et dernier cas de figure : Le congé pour motif légitime et sérieux. Il peut s’agir d’impayés répétés de loyers, de troubles importants du voisinage, etc. Dans cette situation vous devez simplement faire parvenir au locataire une lettre lui indiquant le motif de non renouvellement de son contrat de location avec vous. 

Vous louez un logement meublé

Passons maintenant à la location d’un meublé. Comment donner congé à son locataire dans une location meublée ? Les démarches et les règles sont relativement similaires, même si elles ont tendance à être plus souples pour une location meublée. Explications.

 

Les motifs de congé sont exactement les mêmes que pour un logement vide. A savoir : la vente, la reprise ou un motif légitime et sérieux. Vous devez notifier le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier (désormais appelé commissaire de justice), ou remise en main propre.

 

A noter : Si vous optez pour une lettre recommandée, c’est bien le jour de réception qui déclenche le décompte du préavis que le locataire doit effectuer.

 

Si vous donnez congé au locataire car vous souhaitez mettre en vente le bien meublé, ce dernier ne dispose pas du droit de préemption. C’est-à-dire qu’il n’a pas la possibilité d’acquérir le logement en priorité par rapport à toute autre personne. C’est la grande différence avec une location vide.

 

Dans le cas d’une reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, les démarches sont les mêmes que pour une location vide. En effet, le courrier pour informer le locataire de la reprise doit faire état du motif du congé et préciser le nom du bénéficiaire, son adresse, et le lien de parenté si c’est pour un proche.

Comment adresser le congé pour vente ou reprise à son locataire ?

Lorsque le bailleur désire donner congé, il doit respecter certaines règles. En effet, le congé doit obligatoirement être transmis au locataire en mains propres (contre émargement), par acte d’huissier, ou bien être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

 

Important : si toutes les informations ne sont pas mentionnées dans la lettre de congé, ce dernier peut être perçu comme non valide aux yeux de la loi et le contrat de location sera donc reconduit. Il convient alors d’être très prudent lors de la rédaction de votre courrier.

Un propriétaire bailleur qui désire récupérer son logement loué vide (en bail classique) doit fournir une note d’information très précise à son locataire.

Que contient la note d’information de congé pour reprise ou vente ?

Depuis le 1er janvier 2018, la loi ALUR du 27 mars 2014 impose à chaque bailleur qui souhaite donner congé pour reprise (ou pour vente) de fournir une notice d’information au locataire. Cette notice d’information est jointe au congé délivré par le bailleur. 

 

Cette note devra comporter les informations suivantes : les obligations du propriétaire bailleur ainsi que les différentes voies de recours et d’indemnisation possibles pour le locataire. Cette note vise à rappeler au locataire les droits dont il dispose grâce à son statut. Elle permet également d’organiser son congé. A noter : L’objectif de cette notice est simplement de rappeler ses droits au locataire. Elle ne modifie en rien les règles appliquées.

 

Le document doit mentionner le fait qu’en cas de congé frauduleux exercé par le propriétaire bailleur, celui-ci risque une amende qui peut atteindre jusqu’à 6000 euros.

 

A noter : ce document s’applique aux locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation loués, non meublés soumis à la loi du 6 juillet 1989, et qui constituent la résidence principale du locataire. Dès lors, cette notice ne concerne pas les logements loués meublés.

 

La note d’information doit être divisée en 4 parties.

1 – Les dispositions communes au congé pour vente ou pour reprise :

Forme de notification, auteur du congé, destinataire, délai de préavis, effet du bail. Cette première partie doit également mentionner les cas qui ne permettent pas de donner congé (locataire âgé de plus de 65 ans, logement sous procédure pour insalubrité, etc.)

2 –  Les dispositions relatives à chaque catégorie de congé :

Pour un congé pour reprise : la liste des règles qui concernent l’auteur du congé, les bénéficiaires, la destination du logement, les mentions obligatoires.

 

Dans le cas d’un congé pour vente : rappel des règles spécifiques de ce congé, des conséquences pour le locataire, des mentions obligatoires telles que le prix, les conditions de la vente, la description du bien et les mentions légales. La notice doit également mentionner le droit de préemption du titulaire du bail, la durée de l’offre, et les conséquences en cas de refus ou d’acceptation.

3 – Litiges et solutions : 

En troisième partie, la notice d’information doit expliquer les possibilités qui existent pour prévenir les litiges (solution à l’amiable, faire appel à un conciliateur de justice ou faire appel à la commission départementale de conciliation).

4 – Démarches en cas de contestation :

A défaut d’un accord entre les deux parties, la notice d’information doit dresser la liste des démarches à suivre pour saisir un juge et informer des effets d’une contestation amiable ou judiciaire. Pour finir, la note doit faire figurer une liste de contacts (ADIL, associations des bailleurs et locataires etc…)

Bailleur, vous avez désormais toutes les informations nécessaires pour donner congé à votre locataire sans aucun problème ! 





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