Donner congé à son locataire est une démarche strictement encadrée par la loi. Contrairement aux idées reçues, un propriétaire ne peut pas mettre fin à un bail quand il le souhaite ni pour n’importe quel motif.
Pour que le congé soit valable, plusieurs conditions doivent être réunies : respecter le délai de préavis, invoquer un motif légal et notifier le congé selon les formes prévues par la réglementation. À défaut, le locataire peut contester la procédure et le bail peut être reconduit.
Dans ce guide, découvrez dans quels cas un bailleur peut donner congé à son locataire, les démarches à respecter et les erreurs à éviter pour sécuriser la fin du bail.
Location non-meublée : Comment donner congé à son locataire ?
Vous avez fait le choix d’une location vide pour vous lancer dans l’aventure de la location. Le contrat de bail de votre locataire arrive à échéance. Dès lors, comment lui donner congé ? Quelles sont les règles à suivre ?
Votre locataire est en droit de quitter le logement qu’il loue, sans avoir à justifier sa décision, en respectant un préavis légal. Il a l’obligation de payer le loyer et les charges jusqu’au dernier jour. En tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez pas refuser le départ du locataire.
Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’à la fin du bail et seulement pour certains motifs :
La vente du logement loué
Vous informez votre locataire de votre intention de mettre en vente le logement qu’il occupe. Il dispose d’un droit de préférence pour acquérir ce bien immobilier. Aussi, votre congé doit mentionner le prix auquel vous souhaitez mettre en vente votre bien, les modalités de versement du prix, les conditions particulières de la transaction le cas échéant.
Si vous devez vendre le bien avant l’échéance du bail, vous pouvez le vendre occupé mais cela peut avoir des conséquences sur le prix de vente. Une décote est appliquée sur le prix de vente lorsque le logement est loué. Toutefois, en cas d’investissement locatif, cela peut intéresser le futur propriétaire de poursuivre le bail en cours sans avoir à rechercher un locataire.
Le congé pour reprise du logement loué
Deuxième situation : le bailleur donne congé au locataire car il souhaite vivre dans le logement ou y loger un proche (époux, concubin, ascendant, enfant, etc.). Dès lors, vous devez informer le locataire et préciser la raison pour laquelle vous lui donnez congé. Votre lettre doit également mentionner le nom et l’adresse du bénéficiaire, le lien entre le bailleur et le bénéficiaire, et le caractère réel et sérieux de la reprise.
Le congé pour motif légitime et sérieux
Troisième et dernier cas de figure : Le congé pour motif légitime et sérieux. Il peut s’agir d’impayés répétés de loyers, de troubles importants du voisinage, etc. Dans cette situation vous devez simplement faire parvenir au locataire une lettre lui indiquant le motif de non renouvellement de son contrat de location avec vous.
Location meublée : quelles sont les règles pour donner congé à son locataire ?
Passons maintenant à la location d’un meublé. Comment donner congé à son locataire dans une location meublée ? Les démarches et les règles sont relativement similaires, même si elles ont tendance à être plus souples pour une location meublée. Explications.
Les motifs de congé sont exactement les mêmes que pour un logement vide.
Si vous optez pour une lettre recommandée, c’est bien le jour de réception qui déclenche le décompte du préavis que le locataire doit effectuer.
Si vous donnez congé au locataire, car vous souhaitez arrêter la gestion locative et mettre en vente le bien meublé, ce dernier ne dispose pas du droit de préemption. C’est-à-dire qu’il n’a pas la possibilité d’acquérir le logement en priorité par rapport à toute autre personne. C’est la grande différence avec une location vide.
Dans le cas d’une reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, les démarches sont les mêmes que pour une location vide. En effet, le courrier pour informer le locataire de la reprise doit faire état du motif du congé et préciser le nom du bénéficiaire, son adresse, et le lien de parenté si c’est pour un proche.
Quels sont les délais et comment notifier le congé ?
Lorsque le bailleur désire donner congé, il doit respecter certaines règles. Voici comment il doit procéder :
Respecter le préavis
Selon la loi, le propriétaire doit donner un préavis de 6 mois avant la fin du bail si le logement est vendu ou repris pour une raison personnelle.
Rédiger une lettre à l’attention du locataire
La lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception pour prouver que le locataire l’a bien reçue. Elle doit préciser le motif de la reprise ou de la vente et la date de fin de bail.
Éviter les litiges
Pour éviter tout litige, il est recommandé de communiquer avec le locataire de manière cordiale et de chercher une solution amiable si possible.
Respecter les délais
Si le locataire souhaite quitter le logement avant la fin du bail, il doit prévenir le propriétaire avec un préavis de 3 mois. Le propriétaire ne peut pas s’opposer à un départ anticipé.
En effet, le congé doit obligatoirement être transmis au locataire en mains propres (contre émargement), par acte d’huissier, ou bien être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Que doit contenir la note d’information de congé pour reprise ou vente ?
La note d’information doit être divisée en 4 parties :
1.
Les dispositions communes au congé pour vente ou pour reprise
Forme de la notification, auteur du congé, destination, délai de préavis, effet du bail. Cette première partie doit également mentionner les cas qui ne permettent pas de donner congé (locataire âgé de plus de 65 ans, logement sous procédure pour insalubrité etc…)
2.
Les dispositions relatives à chaque catégorie de congé
Pour un congé pour reprise : la liste des règles qui concernent l’auteur du congé, les bénéficiaires, la destination du logement, les mentions obligatoires.
Dans le cas d’un congé pour vente : Rappel des règles de ce type de congé, des conséquences pour le locataire, mentionner qu’il s’agit d’un congé pour vente, le prix, les conditions de la vente, la description du bien et des mentions légales. S’ajoute à cela que la notice doit également mentionner le droit de préemption du titulaire du bail, la durée de l’offre, et les conséquences en cas de refus ou d’acceptation.
3.
Litiges et solutions
En troisième partie la notice d’information doit expliquer les possibilités qui existent pour prévenir les litiges (solution à l’amiable, faire appel à un conciliateur de justice ou faire appel à la commission départementale de conciliation.)
4.
Démarches en cas de contestation, contacts
A défaut d’un accord entre les deux parties, la note doit dresser la liste des démarches à suivre pour saisir un juge et informer des effets d’une contestation amiable ou judiciaire. Pour finir, la note doit faire figurer une liste de contacts (ADIL, associations des bailleurs et locataires etc…)
Dans quels cas le propriétaire ne peut-il pas donner congé à son locataire ?
Le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail librement. Pour que le congé soit valable, il doit respecter les conditions prévues par la loi. À défaut, le congé peut être contesté par le locataire et être déclaré nul.
Le bailleur ne peut notamment pas donner congé dans les situations suivantes :
- Le bail n’arrive pas à son terme. Sauf exceptions prévues par la loi, le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail en cours de location. Le congé ne peut être donné qu’à l’échéance du bail.
- Le motif du congé n’est pas légal. Un bailleur ne peut donner congé que pour l’un des trois motifs autorisés : reprendre le logement pour y habiter, vendre le bien ou invoquer un motif légitime et sérieux (par exemple des manquements répétés du locataire à ses obligations).
- Le délai de préavis n’est pas respecté. Le congé doit être notifié dans les délais prévus par la réglementation. Un congé envoyé trop tard est susceptible d’être invalidé.
- Le locataire bénéficie d’une protection particulière. Certains locataires, notamment les personnes âgées disposant de ressources modestes, bénéficient d’une protection renforcée. Le bailleur doit alors respecter des conditions supplémentaires avant de pouvoir donner congé.
Avant d’engager une procédure, il est donc essentiel de vérifier que le motif invoqué, le calendrier et les modalités de notification sont conformes à la réglementation. Cette vigilance permet de limiter les risques de contestation et de sécuriser la fin du bail.
Questions fréquentes sur le congé donné par le bailleur
Peut-on donner congé en cours de bail ?
En principe, non. Le bailleur ne peut pas mettre fin au bail avant son échéance, sauf dans des cas très particuliers prévus par la loi.
Pour un logement loué vide à usage de résidence principale, le propriétaire ne peut donner congé qu’à la fin du bail et uniquement pour l’un des motifs autorisés : la reprise du logement pour y habiter, la vente du bien ou un motif légitime et sérieux.
Si le bailleur souhaite récupérer le logement en dehors de ces conditions, le locataire est en droit de s’y opposer et le congé pourra être considéré comme nul.
Peut-on donner congé par mail ?
Non. Un simple e-mail ne constitue pas un mode de notification valable pour donner congé à un locataire.
Pour être valide, le congé doit être notifié dans les formes prévues par la loi, notamment par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier) ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé. Le respect de cette procédure est essentiel, car une notification irrégulière peut entraîner la nullité du congé et la reconduction du bail.
Vous l’aurez compris, donner congé à un locataire ne s’improvise pas. Qu’il s’agisse d’un congé pour vendre, pour reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux, chaque situation est encadrée par des règles précises concernant les délais, les motifs et les modalités de notification.
Pour les bailleurs comme pour les professionnels de la gestion locative, le respect de cette procédure est essentiel afin d’éviter les litiges et de garantir la validité du congé. Une bonne organisation, un suivi rigoureux des échéances et une parfaite connaissance de la réglementation permettent de sécuriser chaque étape de la fin du bail.
En cas de doute, il est recommandé de vérifier les conditions applicables avant d’engager la procédure, afin de préserver les droits de chaque partie et d’éviter toute contestation.
