Les estimations Zillow – la difficulté d’effectuer des estimations immobilières

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Zillow est le site internet le plus populaire aux Etats Unis dans le domaine de l’immobilier. Il attire en moyenne 73 millions de visiteurs uniques par mois.

Il se caractérise par le fait qu’il recense un nombre très important de biens en vente ou à la location. Mais il ne s’arrête pas là puisque le site Zillow fournit également des informations concernant des biens dits « hors marché » c’est à dire des biens qui ne sont pas encore en vente ou ne faisant pas l’objet d’une location.

Zillow une machine à data immobilières

La base de données Zillow rassemble des informations concernant pas moins de 110 millions d’habitations aux Etats Unis. La richesse de ces informations va jusqu’à inclure la taille des logements, le nombre de pièces, de salles de bains, le niveau des taxes… Bref une vrai mine d’or d’un point de vue immobilier.

Un puissant outil d’estimation immobilière

Fort de ses données Zillow a mis en place des outils d’estimations de biens immobiliers ou de loyers. Ces estimations sont très utilisées au quotidien par beaucoup d’américains habitués à effectuer leurs achats par Internet et à comparer les prix sur des plateformes comme Google Shopping.

Des estimations imprécises et parfois sources de conflits

Ces estimations font pourtant de plus en plus l’objet d’âpres discussions entre vendeurs / acheteurs et agents immobiliers ces dernières n’étant pas toujours très précises. Or les différents acteurs ayant l’estimation du site en tête et ces derniers accordant un crédit très important à ces dernières Zillow et ses Zestimates (estimations effectuées par Zillow) bloquent parfois un certain nombre de transactions.

Une marge d’erreur très variable pour les estimations immobilières

Zillow estime la marge d’erreur relative de ses estimations à environ plus ou moins 8 %. Force est de constater que beaucoup de particuliers n’ont pas cette fourchette d’erreur en tête et râtent parfois des transactions de ce fait.

Dans des cas extrèmes (ex: zones rurales ou quartiers particuliers) les marges d’erreurs peuvent être beaucoup plus conséquentes. Ainsi on estime que la marge d’erreur sur certains quartiers de San Francisco est de 11,6%. Ces marges d’erreurs atteignent même 42% dans certaines autres régions des Etats Unis.

Le cas des Zestimates de Zillow illustre bien les difficultés liées au fait de fixer un prix ou un montant de loyer en se basant uniquement sur quelques critères. Tous les algorithmes mis au point par le site n’arrivent pas à des résultats incontestables ou pleinement fiables.

Si Zillow rencontre de telles difficultés malgré la richesse des données qu’il traite et la complexité des calculs qu’il met en oeuvre on comprend à quel point la fixation des plafonds de loyer dans le cadre de la loi Alur s’avérera compliquée et approximative.

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