Louer un bien quelques jours à des voyageurs de passage est parfois plus rentable que de louer un bien sur de la longue durée. Mais attention, la location courte durée ne s’improvise pas. Statuts, démarches, fiscalité, réglementation locale… tout doit être maîtrisé pour éviter les mauvaises surprises. Voici l’essentiel pour comprendre rapidement comment ça fonctionne.
Location courte durée vs longue durée : quelles différences ?
La location courte durée (aussi appelée location saisonnière), c’est louer son logement pour quelques jours ou semaines à des personnes de passage :
- vacanciers ;
- professionnels en déplacement ;
- touristes…
Il s’agit des locations que l’on peut trouver, par exemple, sur Airbnb, Abritel, Booking… La durée de ce type de location va de quelques nuits à quelques semaines au maximum et il s’agit bien souvent de louer un appartement ou une maison meublée et équipée. D’ailleurs, la loi est claire en matière de location saisonnière. Le propriétaire ne peut pas louer votre logement à un même client plus de 90 jours consécutifs par année civile.
À l’inverse, la location longue durée, c’est la location classique. Le propriétaire loue son bien à quelqu’un qui va y habiter toute l’année comme résidence principale. Il signe un bail de location encadré par la loi du 6 juillet 1989 qui peut être d’une durée de 3 ans pour un logement vide ou 1 an pour un logement meublé.
Les avantages et les inconvénients de la location courte durée
Les atouts
Faire de la location courte durée affiche certains avantages. En l’occurrence, la personne qui loue son bien est libre de fixer librement ses prix à la nuit ou à la semaine. Cela permet souvent de gagner plus que si le logement était loué à l’année. D’ailleurs, il est souvent plus simple d’ajuster les tarifs selon la saison (plus cher en été ou lors d’événements locaux). Autre avantage, il est possible de récupérer le logement à tout moment (hors période de location, bien sûr).
Les points faibles
En revanche, il existe aussi quelques inconvénients :
- Contrairement à une location nue, le propriétaire doit tout fournir : lit, matelas, vaisselle, micro-ondes, table, chaises, cafetière, etc.
- La gestion de ce type de location est très chronophage (ménage à faire, remise et récupération des clés, gestion du linge, etc.).
- Comme il y a beaucoup de passage, le logement peut s’user plus vite : murs abîmés, meubles rayés, électroménagers qui fatiguent. Cela peut engendrer plus de frais d’entretien sur la durée.
- Le risque de vacances locatives reste élevé. Il n’est pas garanti que votre logement soit loué toute l’année.
- Enfin, beaucoup de villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice…) réglementent fortement la location saisonnière pour protéger l’accès au logement des habitants.
Vous souhaitez optimiser la location de vos biens ?
Location courte durée : les démarches à faire auprès des impôts
S’inscrire auprès de l’INSEE pour obtenir un numéro SIRET
Pour faire de la location courte durée, il faut d’abord s’inscrire auprès de l’INSEE pour obtenir un numéro SIRET. Même si le propriétaire n’est pas « professionnel », le fait de louer un meublé de tourisme l’oblige à être identifié comme une entreprise aux yeux de l’administration (c’est automatique, l’administration le classe alors comme « loueur en meublé non professionnel », abrégé LMNP).
Pour ce faire, il faut s’inscrire via le Guichet des formalités des entreprises (en ligne). C’est gratuit. Une fois inscrit, l’INSEE délivre alors un numéro SIRET pour cette activité de location. Ce numéro sera utile pour toute déclaration de revenus et pour toute relation avec l’administration fiscale.
Déclarer les revenus tirés de la location
Chaque année, quand le propriétaire réalise sa déclaration d’impôt sur le revenu, il doit ajouter ses loyers perçus dans la catégorie appelée « Bénéfices Industriels et Commerciaux » (BIC).
Deux régimes possibles selon vos recettes annuelles :
- Si les recettes sont inférieures à 15 000 € par an, il peut choisir le régime micro-BIC. Il bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ses recettes (c’est simple et automatique).
- Si les recettes sont supérieures à 15 000 €, il passe au régime réel. Il peut déduire ses frais réels (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, etc.) de ses loyers pour diminuer ses impôts.
Payer éventuellement des cotisations sociales et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
Si ses recettes annuelles sont élevées (plusieurs seuils existent), le propriétaire pourrait être soumis aux cotisations sociales (et plus seulement à des prélèvements sociaux classiques sur ses revenus). Tout dépend du niveau des loyers et de la façon dont le propriétaire exploite son bien. En cas de doute, il faut contacter le service des impôts des entreprises (SIE) pour clarifier votre situation.
Il en est de même pour la CFE, cette taxe que paient les entreprises et qui pourrait aussi concerner les propriétaires qui font de la location courte durée, étant donné qu’ils sont inscrits avec un numéro SIRET. Payer la CFE n’est pas automatique. Là encore, c’est le SIE qui pourra confirmer si un propriétaire est concerné ou non.
Location courte durée : tout ce que vous devez savoir
Peut-on louer en courte durée si le logement est en copropriété ?
Oui, mais attention ! Avant de louer, il faut vérifier le règlement de copropriété. S’il contient une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, la location touristique peut être interdite.
Par ailleurs, même sans interdiction formelle, certains syndics peuvent limiter ou encadrer la location courte durée. Il est donc conseillé de demander une autorisation à l’assemblée générale pour éviter tout litige.
Quelles assurances sont indispensables pour louer en courte durée ?
Vous devez impérativement être bien couvert avec par exemple :
- Une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour protéger le bien même lorsqu’il n’est pas loué.
- Une assurance responsabilité civile spécifique à la location touristique.
- Une assurance multirisque habitation adaptée, si vous utilisez le logement régulièrement.
