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Permis de louer

Le permis de louer un moyen de lutter contre la location de logements insalubres

Depuis plusieurs années l’Etat lutte contre la location de logements insalubres pour permettre au plus grand nombre d’avoir un logement décent. Il a introduit le permis de louer, nouvelle arme dans ce combat et dispositif à connaître dans le domaine de la gestion locative. C’est un point essentiel dans l’immobilier et pour les élus locaux comme les maires et les préfets, notamment en sachant qu’il s’agit d’une obligation de la part du propriétaire de louer un logement convenable.

Rappelons que les logements détériorés peuvent mettre en danger la santé et la sécurité des locataires, il est donc essentiel de contrôler les immeubles où des biens sont mis en location. C’est pourquoi depuis 2014, la loi Alur permet aux EPCI qui sont les établissements publics de coopération intercommunaux ou aux communes de définir des secteurs géographiques, des catégories de logements ou d’ensembles immobiliers, pour lesquels les propriétaires doivent réaliser des démarches pour pouvoir louer.

La mise en location de logements peut se faire suite à deux démarches distinctes qui se font selon la zone géographique concernée :

  • déclaration de mise en location
  • autorisation préalable de mise en location

Ces démarches permettent aux communes d’être alertées lors de la mise en location d’un bien immobilier et de pouvoir agir en conséquence (inspection, état des lieux…). Dans les zones où l’on constate de nombreux logements insalubres ou dégradés, ces documents peuvent permettre d’agir en prévention.

 

Le permis de louer ne concerne pas tout le monde, qui sont donc les principaux concernés ?

Les principaux concernés sont les logements dont le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 lors de la première mise en location ou lors de la remise sur le marché du bien. Les biens se trouvant dans des zones géographiques définis, certains quartiers d’une commune par exemple, sont également visés.

Pour finir, ce permis de louer s’applique à la fois aux logements vides et aux logements meublés qui sont loués à titre de résidence principale au locataire.

 

Pour effectuer la déclaration de mise en location, comment faire ? 

La déclaration de mise en location est préconisée dans les zones où la vigilance est accrue. Dans ces zones, les bailleurs doivent impérativement déclarer leur contrat de location au président de l’EPCI compétent ou au maire de la commune visée. Cette déclaration préalable doit se faire dans un délai de quinze jours suivant la signature du bail avec le locataire. Un formulaire type a été établi par arrêté pour ceux qui doivent faire cette déclaration.

Attention, cette procédure est différente de la demande d’autorisation de mise en location dont nous allons parler ci-dessous.

 

Si vous devez faire une autorisation de mise en location, comment faire ?

L’autorisation préalable de mise en location intervient dans les zones où il y a une forte concentration de biens dégradés. Cette mesure est d’ores et déjà mise en place dans un quartier de Marseille et dans plusieurs quartiers de la ville de Roubaix où la lutte contre l’habitat indigne est constante. Elle tend d’ailleurs à s’étendre sur l’ensemble du territoire dans les zones concernées pour améliorer la lutte contre l’habitat insalubre.

Cette mesure ne consiste pas seulement à remplir un formulaire dédié, comme la précédente, mais bien à obtenir un accord de la ville ou de l’EPCI pour pouvoir louer. Cet accord ne peut être obtenu que suite au déplacement d’un représentant de l’établissement public de coopération intercommunale ou d’un membre de la commune. Ce déplacement donnera lieu à une visite du logement pour un contrôle de la vétusté et des critères de décence exigés.

Cette démarche peut prendre plus de temps que la première et nécessite donc une anticipation.

Si la demande est refusée parce que l’état de la location n’est pas jugé satisfaisant, des travaux peuvent être imposés au propriétaire pour permettre la réhabilitation. Dans le cas où le bailleur décide de ne pas réaliser des travaux, le logement ne pourra être loué sous peine de recevoir une amende conséquente.

Ces démarches peuvent être contraignantes, surtout la seconde, mais elle favorise le développement d’un environnement sain pour les futurs locataires. En effet, plus la location de logements dit “insalubres” est régulée, plus le marché sera propice à la location dans de bonnes conditions. Les occupants n’auront plus à être méfiants lors des visites ni même à s’inquiéter de l’hygiène et de leur future santé.

Dans un cas comme dans l’autre, des documents et formulaires sont à transmettre aux organismes concernés pour obtenir les accords.

A noter qu’en 2015, plus de 2 millions de logements étaient considérés insalubres. Ce qualificatif est principalement lié aux propriétaires que l’on appelle “les marchands de sommeil” qui profitent des faibles moyens des locataires pour leur louer des biens indignes à la location. Ces pratiques sont fréquentes dans les grandes villes, notamment la capitale, et peuvent remettre en cause la sécurité et la santé des occupants.  Il semble donc indispensable de mettre en place des mesures strictes pour limiter une croissance de ce type de logements.

 

Quelles sont les sanctions encourues si les déclarations ne sont pas faites dans les temps ?

Le propriétaire qui met en location son bien sans faire les déclarations nécessaires au préalable peut se voir attribuer une amende pouvant aller jusqu’à 5000€.

De même, si une autorisation de mise en location n’est pas demandée avant l’entrée dans les lieux du locataire, le propriétaire peut être condamné à payer une amende pouvant atteindre 5000€. Si il y a récidive, cette amende peut augmenter et aller jusqu’à 15 000€.

Bien entendu, ces demandes sont à effectuer uniquement dans les communes qui le demandent. Ce n’est pour l’instant pas une obligation pour tous les propriétaires français qui souhaitent mettre leur bien en location.