Constater des dégradations dans un logement au départ d’un locataire n’a rien d’exceptionnel : rayures, murs abîmés, équipements détériorés… Ces situations, bien que courantes, posent souvent la même question : jusqu’où va la responsabilité du locataire et comment réagir efficacement ? Pour les propriétaires bailleurs, particuliers comme professionnels, connaître les bons réflexes à adopter est essentiel pour faire valoir ses droits tout en respectant les règles. Que faire en cas de dégradation du logement par le locataire ? Voici quelles sont les étapes à suivre.
Quelles sont les dégradations qui peuvent être imputées au locataire ?
La loi fait une distinction plutôt claire entre les dégradations dites « normales » (liées à l’usure du temps ou à la vétusté) et celles imputables au locataire, c’est-à-dire liées à un mauvais usage ou à un manque d’entretien courant. Le bailleur reste responsable de la vétusté naturelle, tandis que le locataire est responsable des dégradations résultant de sa négligence ou d’un usage anormal du logement.
Voici quelques exemples typiques de dégradations qui peuvent être retenues contre le locataire :
- des trous dans les murs ;
- des peintures abîmées ;
- un sol endommagé (rayures sur le parquet, par exemple) ;
- des équipements cassés (une poignée de porte arrachée, un store brisé, etc.) ;
- un manque d’entretien courant (déchets dans les canalisations, moisissures, etc.).
Quid de la vétusté du logement ?
La vétusté correspond à l’usure naturelle des matériaux, des revêtements ou des équipements du logement, due à un usage normal et au temps qui passe, indépendamment du comportement du locataire. Il peut, par exemple, s’agir :
- d’une peinture qui a perdu de son éclat après plusieurs années ;
- d’une moquette usée par le passage ;
- d’appareils électroménagers d’origine devenus défectueux au bout de 10 ou 15 ans ;
- de joints de salle de bain devenus noirs malgré un entretien régulier, etc.
Ces éléments sont à la charge du propriétaire, car le temps en est seul responsable.
Cela étant, il n’est pas toujours facile de distinguer une vétusté d’une dégradation locative.
C’est pourquoi pour éviter tout flou, locataire et bailleur peuvent décider à l’avance d’utiliser une grille de vétusté. Elle prévoit, pour chaque élément du logement, une durée de vie théorique et un coefficient de réduction annuelle. Prenons une peinture estimée à 7 ans de durée de vie. Si le locataire part après 5 ans, il ne pourra être tenu responsable que de 2/7 de la dégradation, car le reste correspond à de l’usure naturelle.
Que faire si mon locataire a dégradé mon logement ?
La base de toute action, c’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Si le constat de sortie révèle des dégradations nouvelles, qui ne figuraient pas à l’entrée, et qui ne relèvent pas de la vétusté, alors elles sont imputables au locataire.
Attention, toutefois, pour que cela soit incontestable, les deux états des lieux doivent être contradictoires (c’est-à-dire signés par les deux parties). Pour éviter tout litige, n’hésitez pas à prendre des photos, notamment lors de l’état des lieux d’entrée pour avoir un comparatif visuel.
Si des dégradations sont constatées, vous pouvez alors faire établir un devis de remise en état par un artisan ou présenter une facture si vous réalisez les réparations vous-même (avec justificatifs des achats). Ce montant vous servira ensuite à déterminer ce que vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie.
En effet, la loi prévoit que le bailleur peut retenir une somme correspondant au montant des réparations nécessaires. Mais deux règles importantes s’appliquent. D’abord, vous devez justifier chaque retenue avec un état des lieux comparatif et des devis ou factures.
Ensuite, le solde du dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois, sauf si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec celui d’entrée. Dans ce cas, vous disposez de deux mois maximum après la remise des clés pour restituer ce qui reste du dépôt de garantie, une fois les retenues faites.
Que faire si le locataire conteste les retenues à la suite de ses dégradations ?
Si le locataire conteste les retenues, essayez de dialoguer et surtout de documenter votre argumentaire (photos, devis, état des lieux). Optez idéalement pour un échange écrit. Sinon, vous pouvez aussi avoir recours à la médiation via l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) ou la Commission départementale de conciliation (CDC).
Si malgré ces solutions amiables aucun accord n’est possible, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire, par voie de requête, pour obtenir le remboursement des sommes non couvertes par le dépôt de garantie. Vous devez alors apporter la preuve de la responsabilité du locataire (état des lieux, devis, factures, photos).
Comment réagir si le montant des réparations est supérieur au montant de la caution ?
Le dépôt de garantie (souvent équivalent à un mois de loyer hors charges) sert à couvrir tout ou partie des sommes dues par le locataire à la fin du bail. S’il y a des dégradations, le propriétaire peut retenir tout ou partie de cette somme pour les réparations et réclamer la différence au locataire si les réparations coûtent plus cher que le dépôt.
Dans ce cas, vous devez envoyer une lettre de demande de paiement et expliquer les réparations engagées. Pensez, dans ce courrier, à joindre les justificatifs (état des lieux, devis, factures, photos), à indiquer le montant du dépôt de garantie retenu et à réclamer la somme restante avec un délai de règlement. Vous pouvez envoyer cette lettre en recommandé avec accusé de réception, pour conserver une trace.
Si malgré votre courrier, le locataire refuse de payer, vous avez plusieurs recours :
- Saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou l’ADIL pour tenter un accord.
- Tenter la procédure judiciaire avec une mise en demeure par courrier recommandé (étape préalable indispensable) puis saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une condamnation au paiement.
Dégradation du logement par le locataire : tout ce que vous devez savoir
L’assurance habitation du locataire peut-elle couvrir les dégradations constatées en fin de bail ?
Oui, dans certains cas. L’assurance habitation souscrite par le locataire comprend généralement une garantie responsabilité civile locative, qui couvre les dégâts causés au logement par un incendie, un dégât des eaux ou une explosion, même si c’est accidentel.
En revanche, cette garantie ne couvre pas les dégradations dites volontaires ou liées à un mauvais entretien (meubles cassés, sols tachés, murs troués…). Dans ce cas, le locataire doit assumer lui-même le coût des réparations.
Combien de temps le propriétaire a-t-il pour réclamer des sommes au locataire après son départ ?
La loi impose un délai maximum de 2 mois après la restitution des clés pour que le propriétaire restitue le dépôt de garantie, déduction faite des réparations justifiées.
Mais si des dégradations sont découvertes après le départ, et n’ont pas été formellement notées sur l’état des lieux, la situation devient délicate. En principe, toute retenue doit être basée sur l’état des lieux de sortie.
Si un dommage est découvert après, le propriétaire peut encore engager une action en justice, dans un délai de 3 ans (délai de prescription des actions personnelles), mais il devra prouver le lien direct entre le dommage et l’occupation du locataire. Ce sera donc beaucoup plus difficile à justifier.
En location meublée, les dégradations sur le mobilier peuvent-elles être imputées au locataire ?
Oui, absolument, mais sous certaines conditions. En location meublée, le bailleur doit fournir un inventaire précis et détaillé du mobilier et de l’électroménager en état de marche.
À la fin du bail, si certains éléments sont coupés, endommagés, ou manquants, le locataire peut être tenu pour responsable, à condition que l’état initial soit bien documenté.
