L’assemblée générale est le moment où les copropriétaires prennent les décisions les plus importantes concernant la gestion de leur immeuble. Vote du budget prévisionnel, réalisation de travaux, renouvellement du syndic ou encore désignation du conseil syndical : toutes ces résolutions ont des conséquences sur la vie de la copropriété.
Mais une fois qu’une décision est adoptée, combien de temps reste-t-elle valable ? Peut-elle être remise en cause plusieurs années après ? Existe-t-il un délai pour la contester ?
Voici tout ce qu’il faut savoir sur la durée de validité d’une décision d’assemblée générale de copropriété.
Une décision d'assemblée générale est-elle valable indéfiniment ?
En règle générale, oui.
Une décision adoptée par l’assemblée générale reste applicable tant qu’elle n’est pas annulée par un juge ou remplacée par une nouvelle résolution votée lors d’une assemblée générale ultérieure.
Autrement dit, la majorité des décisions produisent leurs effets sans limitation de durée. Elles continuent de s’appliquer jusqu’à ce qu’une nouvelle décision vienne les modifier.
C’est notamment le cas des décisions relatives :
- à l’approbation des comptes ;
- au règlement intérieur de la copropriété ;
- à certaines règles de fonctionnement de l’immeuble ;
- aux travaux définitivement réalisés.
Toutefois, certaines résolutions sont limitées dans le temps par la loi ou par leur nature.
Certaines décisions ont une durée de validité limitée
Toutes les résolutions ne produisent pas leurs effets pendant une durée illimitée.
Certaines doivent être renouvelées régulièrement ou exécutées dans un délai déterminé.
Parmi les principaux exemples figurent :
Le contrat de syndic
Conformément à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, le mandat du syndic est conclu pour une durée déterminée, qui ne peut généralement pas excéder trois ans.
À son échéance, une nouvelle désignation doit être votée en assemblée générale.
Le mandat du conseil syndical
Les membres du conseil syndical sont élus pour une durée maximale de trois ans (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).
Leur mandat peut être renouvelé par un nouveau vote de l’assemblée générale.
Certaines autorisations de travaux
Lorsque des travaux importants sont votés, leur exécution doit intervenir dans un délai raisonnable.
Si le projet évolue fortement ou n’est jamais réalisé, il peut être nécessaire de soumettre une nouvelle résolution aux copropriétaires.
Que se passe-t-il si une décision n'est jamais appliquée ?
Le vote d’une résolution ne signifie pas automatiquement qu’elle sera exécutée immédiatement.
C’est au syndic de copropriété qu’il appartient de mettre en œuvre les décisions adoptées par l’assemblée générale.
Il peut toutefois arriver qu’un projet soit retardé ou abandonné.
Dans ce cas, plusieurs situations peuvent se présenter :
- les copropriétaires demandent des explications au syndic ;
- le projet est reporté lors d’une prochaine assemblée générale ;
- une nouvelle résolution est proposée afin de modifier ou d’abandonner le projet initial.
Lorsque les circonstances ont évolué (augmentation importante des coûts, changement de réglementation ou modification technique), un nouveau vote est généralement recommandé.
Exemple
En 2024, les copropriétaires votent le remplacement de la toiture. Les travaux ne débutent finalement qu’en 2028 et les devis ont fortement augmenté. Afin de tenir compte des nouvelles conditions financières, une nouvelle délibération pourra être nécessaire.
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Dans quels cas faut-il organiser une nouvelle assemblée générale ?
Même lorsqu’une décision reste valable, certaines situations imposent un nouveau vote.
C’est notamment le cas lorsque :
- le coût des travaux a fortement évolué ;
- le projet initial est profondément modifié ;
- un contrat arrive à échéance ;
- une nouvelle réglementation impacte le projet ;
- les copropriétaires souhaitent revenir sur une décision précédente.
Une nouvelle assemblée générale permet alors aux copropriétaires de se prononcer sur les nouvelles conditions du projet.
Peut-on contester une décision d'assemblée générale ?
Oui.
Lorsqu’un copropriétaire estime qu’une décision a été adoptée en violation des règles de la copropriété ou de la législation, il peut demander son annulation devant le tribunal judiciaire.
Cette possibilité est prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En revanche, ce recours est soumis à des conditions strictes.
Quel est le délai pour contester une décision ?
Le copropriétaire dispose d’un délai de deux mois pour agir.
Ce délai commence à courir à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants.
Passé ce délai, la décision devient en principe définitive et ne peut plus être contestée.
Le respect de ce délai est donc essentiel.
Qui peut contester une décision ?
Tous les copropriétaires ne peuvent pas automatiquement exercer un recours.
En pratique, l’action est ouverte :
- aux copropriétaires opposants (ayant voté contre la résolution) ;
- aux copropriétaires défaillants (absents ou non représentés lors du vote).
Le copropriétaire doit également démontrer que la décision est entachée d’une irrégularité.
Il peut s’agir notamment :
- d’une convocation irrégulière ;
- d’un défaut d’information ;
- d’une erreur dans le calcul des majorités ;
- d’un non-respect de la loi ou du règlement de copropriété.
Comment contester une décision d'assemblée générale ?
Avant toute procédure judiciaire, il est recommandé de privilégier une solution amiable.
Le copropriétaire peut d’abord contacter le syndic afin d’obtenir des explications ou demander l’inscription d’une nouvelle résolution à l’ordre du jour.
Si aucun accord n’est trouvé, il peut saisir un conciliateur de justice.
En dernier recours, il devra saisir le tribunal judiciaire compétent.
Le juge appréciera alors la régularité de la décision contestée et pourra, le cas échéant, en prononcer l’annulation.
Comment LOCKimmo facilite le suivi des décisions d'assemblée générale ?
Le suivi des résolutions votées constitue une mission essentielle du syndic. Entre les travaux à lancer, les contrats à renouveler, les appels de fonds à émettre et les décisions à exécuter, les échéances sont nombreuses.
Avec LOCKimmo Syndic, toutes les décisions prises en assemblée générale sont centralisées dans un seul outil. Le logiciel permet de suivre l’avancement des résolutions, de retrouver rapidement les procès-verbaux, de gérer les échéances importantes et de faciliter le pilotage quotidien de la copropriété.
Les syndics gagnent ainsi du temps tout en limitant les risques d’oubli.
Questions fréquentes :
Combien de temps une décision d’assemblée générale reste-t-elle valable ?
En règle générale, une décision reste valable tant qu’elle n’est pas annulée par un juge ou remplacée par une nouvelle résolution votée en assemblée générale. Certaines décisions, comme le mandat du syndic, sont toutefois limitées dans le temps.
Quel est le délai pour contester une décision d’assemblée générale ?
Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire.
Une décision votée peut-elle être annulée plusieurs années après ?
En principe, non. Une fois le délai de recours expiré, la décision devient définitive, sauf dans des cas exceptionnels prévus par la loi.
Une décision votée s’applique-t-elle aux copropriétaires absents ?
Oui. Les décisions régulièrement adoptées en assemblée générale s’imposent à tous les copropriétaires, qu’ils aient voté pour, contre ou qu’ils aient été absents, sous réserve des voies de recours prévues par la loi.
