SCI : Gérer son immobilier professionnel

Les artisans commerçants et professions libérales, mais également plus généralement tous les professionnels, indépendants… disposent d’un outil précieux pour la gestion et la transmission de leur patrimoine immobilier professionnel : la SCI – société civile immobilière. Explications.

Intérêt de posséder son immobilier professionnel

Un professionnel a souvent intérêt à devenir propriétaire des murs dans lesquels il exerce son activité. En effet ceci lui permet de cumuler plusieurs avantages. Il ne paie plus de loyer. Il n’a pas à s’engager sur un bail commercial (pour les artisans ou commerçants) ou un bail professionnel (pour une profession libérale). Il s’assure ainsi de pouvoir rester dans ses locaux sans craindre une dénonciation de son contrat. Par ailleurs il se constitue un actif qu’il pourra mettre à profit au moment de sa retraite que ce soit en louant ses anciens locaux professionnels ou bien encore en les cédant.

Pour faire l’acquisition de ses locaux professionnel et ainsi constituer son patrimoine immobilier professionnel il peut investir seul ou bien le faire avec des associés ou des membres de sa famille. Dans ce dernier cas il aura tout intérêt à constituer une SCI – société civile immobilière.

Les avantages d’un achat avec une SCI

En investissant dans l’acquisition de ses locaux le professionnel va à la fois devenir propriétaire de ces locaux mais également locataire. Il pourra ainsi scinder son actif professionnel de son patrimoine immobilier. Ceci sera toujours intéressant en cas de changement d’activité, d’arrêt d’activité…

Il titrera des revenus de la location de ses locaux et ces revenus pourront venir financer l’acquisition qu’il aura réalisé.

Il est à noté qu’il conviendra de fixer un loyer cohérent pour la future location. En effet un loyer visiblement déphasé avec les loyers du marché pour des biens équivalents pourra entraîner une réintégration d’une partie du loyer dans les bénéfices du locataire par l’administration fiscale. Cette dernière ne considérera en effet pas le montant du loyer comme cohérent.

Un certain formalisme pour la SCI

Autre point sur lequel il conviendra d’être vigilant c’est le formalisme qu’implique la vie de toute société et donc notamment d’une SCI. Lors de la création de la structure des formalités seront à respecter : rédaction de statuts, annonce légale… Pour vous aider nous avons un article listant les étapes de la création d’une SCI.

Puis au cours de la vie de la SCI il conviendra de réaliser les assemblées générales et les procès-verbaux liés. Ceci est un point important pour pouvoir attester notamment vis-à-vis de l’administration fiscale que la SCI n’est pas fictive.

La tenue d’une comptabilité

Autre impératif pour le futur gestionnaire de SCI. Il lui faudra mettre en place une comptabilité. Comme sa SCI percevra des revenus sous forme de loyers et qu’elle sera appelée à engager des dépenses (paiements d’emprunt immobilier, taxe foncière…) il faudra tenir une comptabilité qui retracera toutes ses opérations.

Sur ce point le logiciel de gestion locative LOCKimmo pourra grandement aider le gestionnaire de la SCI. En effet au-delà de la tenue de la comptabilité immobilière évoquée plus haut le logiciel de gestion locative l’aidera aussi dans la génération de tous les documents dont la SCI aura besoin dans le cadre de ses échanges avec son locataire (appels de loyers, reçus pour les paiements,  calcul des régularisations de charges…). Faciliter la gestion de sa SCI sera ainsi beaucoup plus aisé.

SCI, Le régime fiscal à adopter

SCI impôt sur le revenu et transparence fiscale

Le régime d’imposition de droit commune pour une SCI est l’impôt sur le revenu. C’est ce que l’on appelle le régime de la « transparence fiscale ». Concrètement cela signifie que la fiscalité ne sera pas appliquée sur la SCI mais directement sur les associés qui la constituent. Ceci illustrant la « transparence » évoquée plus haut.

En pratique chaque associé se verra imposé sur quote-part des bénéfices générés par la SCI. Cette quote-part étant déterminée par la participation au capital de la SCI. Un associé possédant ainsi 60% des parts d’une SCI se verra imposé sur 60% des bénéfices de la structure.

Cas particulier les statuts de la SCI peuvent déterminer une répartition des bénéfices différente. Dans ce cas la répartition de l’imposition des bénéfices respectera cette répartition singulière.

SCI et impôt sur les sociétés

Un société civile immobilière même constituée par des membres d’une même famille peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans certaines situations particulière elle peut également être soumise à l’impôt sur les sociétés de plein droit (ex : location de locaux professionnels meublés).

L’option pour l’impôt sur les sociétés offre plusieurs avantages. Toute d’abord le taux de l’impôt en lui-même. En effet ce taux comment à 15% en deçà de 38120 € de bénéfices. Au-delà il augmente à 28% et 31% en fonction de paliers de bénéfices. Mais quoi qu’il en soit ce taux d’imposition peut rendre la situation plus favorable à l’associé selon son taux marginal d’imposition.

Autre avantage la SCI soumise à l’IS n’augmentera pas la fiscalité de ses associés si cette dernière ne verse pas de dividendes ou de bénéfices. La SCI assumera en effet seule le paiement de l’impôt et les associés ne seront pas impactés fiscalement parlant. Par comparaison dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu les associés sont imposés sur les bénéfices que ceux-ci soient distribués (versés) ou pas.

Autre point positif pour la SCI soumise à l’IS les charges déductibles du résultat sont plus importantes que pour une SCI soumise à l’IR. Ainsi les frais d’acquisition du local professionnel (frais de notaire, frais d’agence…) seront déductibles. La SCI pourra également calculer et déduire un amortissement lié à son actif immobilier. Cet amortissement viendra donc également réduire le bénéfice taxable.

Seul point plus négatif et à prendre en compte avec la SCI soumise à l’IS la cession de parts par les associés sera soumise au régime des plus-values professionnelles. Ce régime est moins favorable car il ne prend pas en compte la notion de durée de détention comme facteur réduisant le montant des plus-values.

Autre point si la SCI est déficitaire les associés ne pourront pas reporter ce résultat négatif sur d’autres revenus fonciers ou revenus d’activités. Seuls pourront être minorés les futurs bénéfices de la SCI. Pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu la situation est différente.