Se désolidariser d’un bail en tant que garant signifie, en pratique, d’arrêter de se porter garant pour un locataire et donc de mettre fin à son engagement de caution. Le garant n’est pas nécessairement locataire ni co-titulaire du bail : il s’est engagé, par un acte de cautionnement (sous forme de caution simple ou caution solidaire), à régler certaines dettes locatives en cas de défaillance du locataire. La possibilité de mettre fin à cet engagement dépend principalement de la durée prévue dans l’acte signé.
Vérifier la durée indiquée dans l’acte de cautionnement
Avant d’engager la moindre démarche, le garant doit relire attentivement l’acte de cautionnement qu’il a signé. C’est ce document qui précise l’étendue de son engagement, et non une simple demande adressée oralement au locataire ou à l’agence immobilière.
Le premier point à contrôler est la durée du cautionnement.
L’acte peut prévoir :
- une durée déterminée, avec une date de fin précise ;
- un engagement limité au bail initial ;
- un engagement couvrant un ou plusieurs renouvellements ;
- une durée indéterminée ;
- aucune indication claire de durée.
La formulation employée est très importante ! Un engagement prévu « pour la durée du bail initial de 3 ans » n’a pas les mêmes conséquences qu’un cautionnement conclu « pour la durée du bail et de ses renouvellements ». Dans le second cas, le garant peut rester engagé bien plus longtemps qu’il ne l’avait envisagé au moment de la signature.
Il faut également rechercher les éventuels événements mettant fin au cautionnement. L’acte peut, par exemple, prévoir que l’engagement cessera en cas de décès du locataire ou de la caution. Ces clauses doivent être lues avec précision : le changement de situation personnelle du garant, une séparation, une baisse de revenus ou un désaccord avec le locataire ne mettent pas automatiquement fin à son engagement.
Le garant doit enfin vérifier l’identité du locataire concerné, l’adresse du logement, le type de cautionnement signé et les dettes couvertes. En colocation, une vigilance particulière s’impose. L’acte doit permettre d’identifier le colocataire dont le départ est susceptible de mettre fin à l’engagement de la caution.
Comment se désolidariser d’un bail avec une caution à durée déterminée ?
Lorsque l’acte de cautionnement prévoit une durée précise, le garant reste en principe engagé jusqu’à l’échéance mentionnée. Il ne peut pas décider seul de mettre fin à son cautionnement avant cette date.
Prenons un exemple. Une personne se porte caution pour la durée du bail initial, soit 3 ans, ainsi que pour son premier renouvellement. Même si elle souhaite se retirer après 12 mois, elle peut rester engagée jusqu’au terme prévu dans l’acte.
Une sortie anticipée reste toutefois envisageable dans deux situations :
- D’abord, l’acte peut prévoir qu’un événement précis met fin à l’engagement.
- Ensuite, le garant peut demander au bailleur d’accepter sa libération avant l’échéance. Le propriétaire n’est pas obligé de donner son accord. Il peut notamment conditionner son acceptation à la présentation d’un nouveau garant solvable ou à la mise en place d’une autre garantie.
Cet accord doit être formalisé par écrit. La simple remise d’un nouvel acte de cautionnement ne permet pas de conclure automatiquement que l’ancien garant est libéré. Pour éviter tout litige, le document doit indiquer clairement :
- l’identité du garant concerné ;
- le bail auquel se rattache l’engagement ;
- la date à laquelle sa libération prend effet ;
- l’accord explicite du bailleur ;
- le sort des dettes déjà nées avant cette date.
Sans confirmation écrite, l’ancien garant ne doit pas considérer que son engagement a pris fin.
Comment se désolidariser d’un bail avec une caution à durée indéterminée ?
Lorsque l’acte ne mentionne aucune durée, ou lorsqu’il prévoit expressément un cautionnement à durée indéterminée, la caution peut résilier unilatéralement son engagement.
Elle n’a pas besoin d’obtenir l’accord du bailleur pour envoyer sa notification. En revanche, la résiliation n’est pas immédiate !
Elle prend effet au terme du contrat de location pendant lequel le propriétaire reçoit la demande, qu’il s’agisse du bail initial, d’un bail reconduit tacitement ou d’un bail renouvelé. Jusqu’à cette échéance, le garant reste tenu des dettes locatives couvertes par l’acte.
Mais attention, cette règle est souvent mal comprise.
Par exemple, un bail d’habitation vide commence le 1er septembre 2025 pour une durée de 3 ans. Le garant envoie sa lettre de résiliation le 15 février 2026. Son engagement ne prend pas fin le jour de la réception du courrier. Il reste en principe caution jusqu’au 31 août 2028, terme du bail en cours.
Le moment choisi pour envoyer la notification est donc important. Si le garant attend que le bail soit renouvelé ou reconduit avant d’agir, il peut rester engagé jusqu’à la fin de cette nouvelle période locative. L’ANIL recommande ainsi de notifier la résiliation avant l’expiration du bail en cours afin d’éviter que le cautionnement se prolonge pendant la période suivante.
Quelles démarches effectuer pour ne plus être garant ?
Si l’engagement est à durée déterminée, le garant peut adresser une demande de libération anticipée au bailleur. Il s’agit alors d’une négociation. Le propriétaire reste libre d’accepter ou de refuser.
Si le cautionnement est à durée indéterminée, le garant peut notifier sa résiliation sans demander l’autorisation du bailleur. Cette notification doit être adressée au propriétaire ou, lorsque le logement est géré par un professionnel, au mandataire clairement désigné pour recevoir ce type de courrier.
L’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) est fortement conseillé. Il permet de prouver la date à laquelle le bailleur a reçu la notification, alors que cette date détermine le bail au terme duquel la résiliation prendra effet. Service-Public met d’ailleurs à disposition un modèle de lettre consacré à la fin d’un engagement de caution locative.
Le courrier doit mentionner au minimum :
- les nom et coordonnées de la caution ;
- l’identité du locataire ;
- l’adresse du logement ;
- la date de signature de l’acte de cautionnement ;
- la volonté claire de résilier l’engagement ;
- la référence du bail concerné, lorsqu’elle est connue ;
- une demande de confirmation écrite de la date effective de fin.
Le garant doit conserver une copie du courrier, l’accusé de réception et tous les échanges avec le bailleur ou l’agence.
Il est également recommandé de demander une réponse écrite précisant la date exacte à laquelle l’engagement cessera. Cette confirmation permet d’éviter une confusion fréquente entre la date d’envoi de la lettre et la date réelle de fin du cautionnement.
Enfin, le garant ne doit pas cesser de suivre la situation du locataire dès l’envoi du courrier. Tant que la résiliation n’a pas pris effet, il reste susceptible d’être sollicité en cas d’impayés. Une notification envoyée aujourd’hui peut donc produire ses conséquences plusieurs mois, voire plusieurs années plus tard, selon la date d’échéance du bail en cours.
