Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?
Commençons par le commencement : qu’est-ce que le Pinel ?
C’est un dispositif d’investissement locatif auquel a le droit un propriétaire qui achète un logement neuf en passant par un promoteur ou un constructeur pour le proposer ensuite à la location pendant 6, 9 ou bien 12 ans.
En contrepartie de cet investissement, l’état accorde une réduction d’impôt.
- Pour une mise en location de 6 ans : une réduction d’impôt sur les revenus de 12% sur le prix du bien immobilier.
- Pour une location de 9 ans : une réduction d’impôt de 18%.
- Et pour une location sur 12 ans : une réduction d’impôt de 21%.
La réduction d’impôt s’applique aux opérations réalisées jusqu’en décembre 2021 et dans les zones tendues, soient les zones A, A bis et B.
Important : Le bien immobilier neuf peut être acquis en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou bien il peut également s’agir d’un logement ancien dans lequel vont avoir lieu des travaux pour une transformation en logement neuf.
Le dispositif Pinel permet, au-delà de l’avantage fiscal, de percevoir des compléments de revenus réguliers, de se constituer un patrimoine et la possibilité d’en faire profiter sa famille en leur louant le logement par exemple.
Les objectifs du dispositif Pinel sont les suivants :
-Stimuler la construction de logements dans les zones où la demande explose
-Encourager l’investissement dans la pierre
-Etendre l’offre de logements locatifs pour les ménages aux revenus intermédiaires
Mais quelles sont les astuces pour bien investir avec le dispositif Pinel ?
Investir dans un bien immobilier proche ou dans une ville dynamique
Investir dans un bien immobilier proche de son lieu de résidence comporte divers avantages. Vous connaissez le quartier, ses habitants, les prix pratiqués et surtout, vous n’êtes pas loin en cas de problèmes éventuels avec le locataire. C’est un atout primordial !
Si vous ne souhaitez pas investir dans un bien immobilier proche de chez vous, investissez dans une ville dynamique avec des projets urbains. Il s’agit par exemple des villes comme Bordeaux, Toulouse, Lyon ou Nantes. La qualité des services est également à prendre en compte : accès aux transports, commodités, écoles, universités, centres commerciaux etc… Ce sont autant d’éléments qui sont susceptibles d’attirer les locataires.
Etre attentif au prix
Lorsque l’on investit avec le dispositif Pinel il convient de se renseigner sur les prix pratiqués. Certaines fois, ces derniers peuvent varier considérablement d’un quartier à l’autre. Il faut également comparer les prix du neuf avec les prix pratiqués pour les biens immobiliers anciens. Les professionnels estiment que l’écart entre le neuf et l’ancien ne doit pas dépasser 20 à 25%.
Calculer quand interviendra la remise d’impôt Pinel
La réduction d’impôt en Pinel ne s’applique pas automatiquement sur les investissements locatifs effectués dans l’année mais sur l’année de mise en location.
Si vous souhaitez diminuer vos impôts sur les revenus de cette année, vous devez acquérir un logement construit et livré et percevoir le premier loyer avant le 31 décembre.
Choisir la durée de mise en location
Comme évoqué plus haut, l’investisseur peut décider de louer sur 6, 9 ou 12 ans.
Une fois votre choix fait, vous avez l’obligation de louer pendant la durée indiquée. Si ce n’est pas le cas, vous devrez rembourser les remises d’impôts perçues au Trésor Public.
Ne pas acheter les yeux fermés et prévoir les retards de livraison
Acheter à distance, rapidement et sans se renseigner un minimum est fortement déconseillé. En effet, lorsque l’on achète dans le neuf, il est important, voire primordial, de se rendre sur place pour se renseigner sur le quartier, sur le marché locatif et également sur la qualité du promoteur avec qui vous allez signer.
Autre point : anticiper les retards de livraison.
S’ils ne sont pas systématiques, des retards de livraison peuvent tout de même avoir lieu. Il convient alors d’anticiper.
Le choix du promoteur
Avant de se lancer dans l’investissement Pinel il est très important de choisir un promoteur solide et réputé. Ce dernier peut proposer de multiples services, mais il faut bien les analyser au préalable.
Si vous optez pour un bien en VEFA (vente en état futur d’achèvement), vérifiez la Garantie Financière d’Achèvement du promoteur (GFA). C’est une assurance extrinsèque souscrite auprès d’une banque (ou d’un assureur) qui garantit le bon déroulement des travaux, même en cas de faillite des entreprises en question.
Si vous optez pour du neuf, vérifiez que vous bénéficierez de l’assurance dommages/ouvrage qui protège contre les erreurs de construction, ainsi que la garantie décennale.
Comparer le marché locatif
Choisir le bon emplacement est important, tout comme étudier la situation du marché locatif actuel avant d’acheter. Vous pouvez ainsi vous rendre en agence immobilière et demander des informations afin de savoir si le type de bien que vous souhaitez investir en Pinel se loue facilement.
