Bien investir avec le dispositif PINEL

Sommaire

Le dispositif Pinel est une mesure fiscale mise en place en France. Il a été introduit en 2014 et porte le nom de l’ancienne ministre du Logement, Sylvia Pinel, qui l’a instauré.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

C’est un dispositif d’investissement locatif auquel a le droit tout investisseur achetant un logement locatif neuf, en passant par un promoteur ou un constructeur, ce dernier devra être loué en tant que résidence principale pour 6 ans minimum, 9 ans ou bien 12 ans.

 En contrepartie de cet investissement, l’État accorde une réduction d’impôt.

  • Pour une mise en location de 6 ans : une réduction d’impôt sur les revenus de 10,50% sur le prix du bien immobilier.
  • Pour une location de 9 ans : une réduction d’impôt de 15%.
  • Et pour une location sur 12 ans : une réduction d’impôt de 17,50%.

La réduction d’impôt PINEL s’applique aux opérations réalisées depuis septembre 2014 et jusqu’en décembre 2024 et dans les zones tendues, soit les zones A, A bis et B.

Important : Le bien immobilier neuf peut être acquis en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou bien il peut également s’agir d’un logement ancien dans lequel vont avoir lieu des travaux pour une transformation en logement neuf.

Les objectifs du dispositif Pinel sont les suivants

Le but du dispositif PINEL est d’encourager la population à investir dans la pierre et dans l’immobilier neuf. L’objectif est aussi de stimuler la construction de logements dans les zones où la demande explose en répondant à une demande locative forte qui dépasse l’offre. Ceci permettrait d’étendre l’offre de logements locatifs pour les ménages aux revenus intermédiaires.

Les avantages du dispositif PINEL sont multiples

Pour l’investisseur, le dispositif Pinel expose plusieurs bénéfices, au-delà de l’avantage fiscal, de percevoir des compléments de revenus réguliers en vue de la retraite, de se constituer un patrimoine immobilier et la possibilité d’en faire profiter sa famille en leur louant le logement par exemple.

Quelles sont les étapes d’un investissement PINEL ?

Nous avons recensé les quelques étapes clés pour réaliser un investissement avec le dispositif PINEL.

  1. Vous achetez un bien immobilier non meublé dans une zone définie par la loi.
  2. Vous prenez l’engagement de louer votre bien en respectant un plafond de loyer à des locataires sélectionnés selon leurs ressources pendant une durée allant de 6 à 9 ans voir même 12 ans. Vous pouvez alors bénéficiez d’une réduction d’impôts.
  3. Vous touchez des loyers. Idéalement vous confiez la gestion locative à un professionnel pour être serein.
  4. Au terme de votre période d’engagement, vous revendez le bien, vous continuez de le louer ou vous décidez d’habiter dans votre location. Vous êtes libre de choisir.

Mais quelles sont les astuces pour bien investir avec le dispositif Pinel ?

Il existe une multitudes d’astuces, intéressez-vous à chacune d’entre elles avant de vous lancer. 

Avant de vous lancer dans les démarches, il est primordial de vérifier que le dispositif Pinel représente suffisamment d’intérêts pour vous et qu’il s’accorde parfaitement à votre projet. La loi Pinel implique un investissement à long terme ainsi qu’une capacité d’endettement, d’apport et d’épargne. Il doit donc être mûrement réfléchi.

Le choix de l’emplacement du bien immobilier est l’enjeu principal. Investir dans un logement locatif c’est bien, mais dénicher un très bon emplacement, c’est encore mieux. Prêtez attention aux zones géographiques et à leur importance.

Investir dans un bien immobilier proche de son lieu de résidence comporte divers avantages. Vous connaissez le quartier, ses habitants, les prix pratiqués et surtout, vous n’êtes pas loin en cas de problème éventuel avec le locataire. C’est un atout primordial !

Si vous ne souhaitez pas investir dans un bien immobilier proche de chez vous, investissez dans une ville dynamique avec des projets urbains intéressants, c’est une source d’attirance des ménages. Il s’agit par exemple des villes comme Bordeaux, Toulouse, Lyon ou Nantes. La qualité des services est également à prendre en compte : accès aux transports, commodités, écoles, universités, centres commerciaux etc… Ce sont autant d’éléments qui sont susceptibles d’attirer les locataires. Mettez-vous dans la peau d’un locataire et pensez à tout ce que vous voudriez retrouver à proximité de votre logement.

Lorsque l’on investit avec le dispositif Pinel il convient de se renseigner sur les prix pratiqués. Certaines fois, ces derniers peuvent varier considérablement d’un quartier à l’autre. Il faut également comparer les prix du neuf avec les prix pratiqués pour les biens immobiliers anciens. Les professionnels estiment que l’écart entre le neuf et l’ancien ne doit pas dépasser 20 à 25%.

Chaque investisseur qui bénéficie du dispositif Pinel doit respecter un certain plafond concernant le montant des loyers qu’il va proposer à ses locataires. Il est alors important de se renseigner sur le montant des loyers sur le secteur, afin de ne pas proposer un loyer trop différent.

Il faut également vérifier que le loyer pratiqué sur le secteur n’est pas en dessous du loyer maximum fixé par la loi. Le risque étant que si c’est le cas, le projet est mal ficelé du fait de prévisions de revenus trop optimistes.

Il est également indispensable de bien choisir son futur locataire en vérifiant au préalable s’il est éligible, notamment sur le site du service public. 

La réduction d’impôt en Pinel ne s’applique pas automatiquement sur les investissements locatifs effectués dans l’année mais sur l’année de mise en location.

Si vous souhaitez diminuer vos impôts sur les revenus de cette année, vous devez acquérir un logement construit et livré et percevoir le premier loyer avant le 31 décembre.

Comme mentionné précédemment, le dispositif Pinel impose la mise en location pour une période de 6 ans minimum. Si cette période s’avère être trop courte pour vos projets et votre profil, vous pouvez proposer le logement à la location durant 9 ou 12 ans. Il est primordial de réfléchir à cette durée car si vous avez déclaré louer pendant 9 ans par exemple,  mais que vous ne le faites que pendant 8 ans, vous ne pouvez en aucun cas bénéficier d’une réduction d’impôt sur la dernière année. Si ce n’est pas le cas, vous devrez rembourser les remises d’impôts perçues au Trésor Public.

Le dispositif Pinel comporte de nombreux avantages pour vous investisseur, cependant c’est un projet qui vous engage sur le long terme et qui est donc à bien mesurer.

Acheter à distance, rapidement et sans se renseigner un minimum est fortement déconseillé. En effet, lorsque l’on achète dans le neuf, il est important, voire primordial, de se rendre sur place pour se renseigner sur le quartier, sur le marché locatif et également sur la qualité du promoteur avec qui vous allez signer.

Il faut également anticiper les retards de livraison. S’ils ne sont pas systématiques, des retards de livraison peuvent tout de même avoir lieu alors vaut mieux les anticiper.

Avant de se lancer dans l’investissement Pinel il est très important de choisir un promoteur solide et réputé. Le choix de celui-ci est tout aussi important que celui de l’emplacement de votre futur bien immobilier. Ce dernier peut proposer de multiples services, mais il faut bien les analyser au préalable. Faites jouer vos connaissances et n’hésitez pas à demander une visite des résidences déjà construites par les promoteurs sélectionnés.

Si vous optez pour un bien en VEFA (vente en état futur d’achèvement), vérifiez la Garantie Financière d’Achèvement du promoteur (GFA). C’est une assurance extrinsèque souscrite auprès d’une banque (ou d’un assureur) qui garantit le bon déroulement des travaux, même en cas de faillite des entreprises en question.

Si vous optez pour du neuf, vérifiez que vous bénéficierez de l’assurance dommages/ouvrages qui protège contre les erreurs de construction, ainsi que la garantie décennale.

Choisir le bon emplacement est important, tout comme étudier la situation du marché locatif actuel avant d’acheter. Vous pouvez ainsi vous rendre en agence immobilière et demander des informations afin de savoir si le type de bien que vous souhaitez investir en Pinel se loue facilement.

Conclusion

Voici un résumé des étapes principales permettant à un investisseur immobilier de réaliser l’acquisition d’un logement. Le dispositif sera prolongé notamment en 2024 mais il prendra fin en décembre 2024. Il est intéressant car il permet notamment de bénéficier d’une réduction d’impôt. Les plafonds de loyers imposés par la loi seront en général inférieurs aux loyers pratiqués sur votre marché immobilier (ça n’est d’ailleurs pas toujours le cas) mais la réduction d’impôt viendra gommer une partie du différentiel de revenu locatif.

Si vous souhaitez des conseils supplémentaires, reportez-vous à notre article de conseils pour investisseur immobilier.

Nous vous proposons également de découvrir un exemple d’investissement Pinel que nous avions analysé.

Pour la bonne réussite de votre investissement, pensez à confier votre gestion locative à un professionnel de l’immobilier.

bien investir avec le dispositif PINEL

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