La rotation des locataires représente un coût direct : remise en état du logement, vacances locatives, frais de relocation, temps de gestion. Pour un bailleur, optimiser la rentabilité d’un bien ne passe pas uniquement par le niveau du loyer, mais aussi et surtout par la stabilité locative. Vous l’aurez compris, fidéliser un locataire est donc particulièrement important. Cela permet de sécuriser les revenus, de limiter les dégradations liées aux changements successifs d’occupants et plus largement, de simplifier la gestion du bien. Mais concrètement, comment faire ? Comment conserver ses locataires le plus longtemps possible ? Voici nos 5 astuces les plus efficaces.
1. Leur offrir un logement impeccable et fonctionnel
Fidéliser un locataire commence bien avant la signature du bail. La première impression, celle qu’il ressent en visitant ou en emménageant dans le logement, est souvent déterminante. Pour maximiser vos chances de le garder sur le long terme, vous devez lui proposer un bien irréprochable, prêt à vivre et confortable.
Concrètement, cela passe par une série de détails qui font toute la différence :
- Tous les équipements doivent être fonctionnels et testés : plaques de cuisson, chauffe-eau, VMC, robinetterie, volets roulants…
- La propreté doit être irréprochable : vitres faites, sols propres, sanitaires désinfectés, aucune trace de moisissure dans les pièces humides.
- Les finitions doivent être soignées : peinture fraîche, luminaires installés, tringles à rideaux fixées, poignées en bon état.
Ce niveau d’exigence vous distingue clairement d’un bailleur lambda. Il renforce la confiance du locataire et lui donne envie de rester.
2. Être un bailleur réactif et professionnel
La relation entre un bailleur et son locataire repose avant tout sur la confiance. Et cette confiance se construit au fil du temps, en fonction de votre réactivité, votre rigueur et votre sens du service. Un locataire qui se sent écouté et respecté est souvent beaucoup plus enclin à rester sur le long terme.
Un mail sans réponse pendant plusieurs jours, un SMS resté sans suite ou un appel ignoré, par exemple, sont des signaux qui, mis bout à bout, donnent l’image d’un propriétaire désengagé. À l’inverse, une réponse claire et rapide (même si la solution ne peut être immédiate) suffit souvent à rassurer et désamorcer une insatisfaction.
Prenons un exemple concret. Un locataire signale un robinet qui goutte. Vous répondez dans la journée, envoyez un plombier dans la semaine. Le souci est réglé. Le locataire retiendra que vous êtes présent et fiable et il n’ira pas chercher un logement mieux tenu ailleurs.
3. Ne pas augmenter systématiquement le loyer
Augmenter le loyer à chaque renouvellement de bail est légal, souvent justifié et parfois nécessaire. Pourtant, dans certains cas, ne pas appliquer de hausse (ou le faire de manière mesurée) peut s’avérer plus intelligent économiquement que d’aller au maximum autorisé.
Appliquer l’indexation automatique du loyer via l’IRL (indice de référence des loyers) vous fera peut-être gagner quelques euros par mois. Mais que se passe-t-il si votre locataire quitte le logement à la suite d’une succession de hausses perçues comme injustifiées ? Vous pouvez vous retrouver avec :
- 1 à 2 mois de vacances locatives.
- Des frais de remise en état.
- Éventuellement un relooking ou du home staging.
- Le temps et le stress de trouver un nouveau locataire fiable.
Soyons clairs, il n’est pas question de renoncer à toute revalorisation. Vous pouvez (et devez) augmenter le tarif :
- Quand le loyer est clairement sous-évalué.
- Quand vos charges de propriété augmentent fortement.
- Si des travaux significatifs ont été réalisés.
Mais même dans ces cas, il est pertinent d’expliquer la démarche au locataire, voire de proposer un étalement ou une contrepartie (petit équipement, amélioration du confort, etc.).
Vous souhaitez optimiser la location de vos biens ?
4. Maintenir l’appartement en excellent état sur le long terme
Un appartement qui vieillit mal, c’est un locataire qui s’en lasse, ou pire, qui commence à négliger son propre comportement à l’intérieur. À l’inverse, un bien bien entretenu devient un cocon que le locataire n’a aucune envie de quitter.
La bonne nouvelle, c’est que même si vous n’êtes pas présents sur place, vous pouvez instaurer des routines et des points de contrôle simples pour maintenir la qualité de votre logement dans la durée. En l’occurrence :
- Tous les 3 ans (ou à chaque nouveau bail), organisez une visite technique préventive (avec l’accord du locataire), avec ou sans votre présence pour vérifier les joints, les volets, les traces d’humidité, etc. Agir ainsi vous permettra de corriger les éléments qui commencent à se détériorer avant qu’ils ne deviennent de gros problèmes.
- Plutôt que d’attendre que tout s’use ou casse au départ du locataire, prévoyez chaque année une enveloppe de maintenance (100 € à 300 € suffisent souvent) pour changer un meuble vasque abîmé, par exemple.
- Incitez le locataire à vous signaler les problèmes et remerciez-le systématiquement pour ses signalements.
Ce sont des petits gestes peu coûteux, mais très visibles, qui font monter en gamme votre bien au fil du temps et assurent une meilleure expérience locative.
5. Proposer un logement énergétiquement performant
Les dépenses d’énergie pèsent de plus en plus lourd dans le budget des ménages (90 % des Français ont constaté une augmentation de leurs factures). En 2025, le confort thermique et la performance énergétique du logement sont devenus des critères majeurs de satisfaction pour les locataires. Un bien bien isolé, peu énergivore et équipé d’un système de chauffage efficace incite fortement à rester. À l’inverse, un logement mal classé au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) devient un facteur de départ anticipé.
D’ailleurs, 75 % des locataires estiment que le niveau de performance énergétique est un critère important dans leur choix de logement. Et ce n’est pas une tendance passagère. Les nouvelles générations de locataires sont plus sensibles à leur empreinte carbone et à la stabilité de leurs charges, en particulier depuis l’augmentation des prix du gaz et de l’électricité.
Même si vous ne pouvez pas transformer un logement classé E en A du jour au lendemain, vous pouvez toujours :
- Améliorer l’isolation de votre logement.
- Remplacer les convecteurs par des radiateurs à inertie ou un système de pompe à chaleur.
- Remplacer les anciens cumulus énergivores par des modèles plus performants.
- Fournir une estimation des charges mensuelles réelles.
- Plus de confort pour le locataire.
- Moins de charges.
- Une meilleure image du propriétaire.
- Un investissement durable, tant pour votre patrimoine que pour votre relation locative.
Fidéliser ses locataires : tout ce que vous devez savoir
Faut-il privilégier les baux de longue durée pour fidéliser un locataire ?
Pas nécessairement. La durée du bail (1 an en meublé, 3 ans en vide) n’est qu’un cadre légal, pas un engagement affectif du locataire. Ce qui compte réellement, c’est la qualité de la relation, le niveau de confort et la cohérence du loyer. Vous pouvez très bien fidéliser un locataire sur plusieurs années avec des baux classiques, s’il se sent bien dans le logement et bien accompagné. En revanche, vous pouvez aussi faire fuir un locataire dès la première année si la relation est négligée.
À quel moment faut-il commencer à penser à la fidélisation ?
Dès la mise en location, voire dès la mise en ligne de l’annonce. Le choix des photos, le ton de votre communication, le soin apporté à la visite, tout cela envoie un message implicite. Puis, dès l’entrée dans les lieux, le premier mois est déterminant. C’est là que le locataire jauge votre réactivité, la qualité du logement, et s’il peut vous faire confiance. Une erreur fréquente consiste à penser que la fidélisation commence à l’approche du renouvellement de bail. En réalité, c’est déjà souvent trop tard.
