Un propriétaire veut mettre fin à un bail ? Pas si simple. La loi encadre strictement les conditions dans lesquelles un congé peut être donné au locataire. Motif, délai, forme, tout doit être fait dans les règles, sinon, le congé peut être annulé. En tant que professionnel de l’immobilier, vous devez maîtriser ces règles sur le bout des doigts pour éviter à vos clients des erreurs coûteuses. Découvrez quelles sont les lois à respecter concernant le congé donné par le propriétaire.
Congé donné par le propriétaire : les 3 motifs autorisés par la loi
En gestion locative, donner congé à un locataire ne peut se faire que dans des cas strictement encadrés par la loi. Contrairement aux idées reçues, un bailleur ne peut pas rompre un bail en cours pour convenance personnelle. Le congé n’est possible qu’à l’échéance du bail et uniquement pour trois motifs légitimes, prévus par la loi du 6 juillet 1989. Voici les trois cas de figure autorisés.
1. Le congé pour vendre
Le propriétaire peut donner congé au locataire s’il souhaite vendre le logement vide de toute occupation. Dans ce cas, le congé fait également office d’offre de vente prioritaire au locataire, qui bénéficie d’un droit de préemption (sauf exception en meublé ou si le bien est vendu à un proche).
Ce motif impose un formalisme rigoureux. Le congé doit mentionner le prix, les conditions de vente et contenir les textes légaux relatifs au droit de préemption. Si ces éléments sont absents, la procédure peut être invalidée.
2. Le congé pour reprise
Le propriétaire peut également mettre fin au bail s’il souhaite reprendre le logement pour l’habiter lui-même ou pour y loger un membre de sa famille proche (enfant, parent, conjoint…). Ce congé doit impérativement :
- Identifier le bénéficiaire de la reprise (nom, lien de parenté, adresse).
- Justifier le caractère réel et sérieux du projet d’habitation.
3. Le congé pour motif légitime et sérieux
Ce motif reste plus ouvert, mais nécessite de démontrer un manquement du locataire ou une situation incompatible avec la poursuite du bail. Sont généralement admis :
- des retards répétés de paiement de loyers ;
- des nuisances de voisinage ;
- l’absence d’assurance habitation ;
- des travaux lourds planifiés par le propriétaire.
Notez que ce motif est plus risqué juridiquement. Il est soumis à l’appréciation du juge en cas de contestation. Il doit donc être soigneusement documenté.
Congé donné par le propriétaire : les 3 motifs autorisés par la loi
Pour donner congé à un locataire, il est important de respecter les délais de préavis. Un envoi trop tardif, même d’un jour, suffit à rendre le congé caduc.
Pour un logement vide, le propriétaire doit envoyer le congé au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. Pour un logement meublé, le délai est réduit à 3 mois. Notez que ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu le congé, pas à partir de l’envoi.
Pour que le congé soit valable, la lettre doit être transmise par l’un des moyens suivants :
- lettre recommandée avec accusé de réception ;
- acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ;
- remise en main propre contre récépissé ou émargement ;
- lettre recommandée électronique, uniquement si le locataire a accepté ce mode d’envoi au préalable.
Attention, un simple mail, même avec un message qui accepte le congé par retour, n’a aucune valeur juridique.
Notez qu’il est tout à fait possible d’envoyer un congé bien avant le délai légal de 6 ou 3 mois. Dans ce cas, le congé sera valable, mais ne prendra effet qu’à l’échéance du bail.
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Le formalisme du congé : attention aux pièges !
Respecter les délais, c’est une chose. Mais pour que le congé soit juridiquement valable, il doit aussi remplir des conditions de forme très précises. Une simple omission ou une formulation incomplète peut suffire à annuler toute la procédure. En tant qu’intermédiaire de confiance, vous devez être intraitable sur ces exigences.
La lettre doit être envoyée dans les formes prévues par la loi (accusé de réception, commissaire de justice ou remise en main propre), mais elle doit surtout contenir des mentions obligatoires précises, qui varient selon le motif invoqué, comme le montre le tableau suivant.
Motif invoqué | Mentions obligatoires |
|---|---|
Congé pour vendre |
|
Congé pour reprise |
|
Congé pour motif légitime et sérieux |
|
Focus sur le locataire protégé
La loi prévoit une protection renforcée pour certains locataires en raison de leur âge et de leurs ressources modestes. Si votre client bailleur veut donner congé à un locataire protégé, il devra obligatoirement proposer une solution de relogement équivalente, sous peine de voir son congé déclaré nul.
Un locataire est protégé s’il remplit deux conditions cumulatives à la date de notification du congé :
- Il a plus de 65 ans.
- Ses ressources annuelles sont inférieures au plafond d’attribution des logements sociaux PLUS (plafond variable selon la composition du foyer et la zone géographique)
Les personnes à charge du locataire sont également prises en compte pour le calcul des ressources. Le conjoint, partenaire de PACS ou concubin du locataire est aussi pris en compte. Si l’un des deux est protégé, le couple l’est aussi.
Dans ce cas de figure, pour que le congé soit valable, le propriétaire doit proposer au locataire un logement de remplacement :
- Situé à proximité, dans le même quartier ou un périmètre raisonnable.
- Correspondant aux besoins du locataire, notamment en termes de surface, d’accessibilité et de loyers.
- Adapté à ses ressources.
Attention, toutefois, le bailleur n’est pas tenu de proposer un relogement s’il est lui-même âgé de plus de 65 ans ou s’il dispose de ressources inférieures au plafond PLUS.
Mais attention cette exception doit être clairement mentionnée et justifiée dans la lettre de congé, avec documents à l’appui (avis d’imposition, pièce d’identité…).
Congé donné par le propriétaire : tout ce que vous devez savoir
Le bail est au nom de deux colocataires, dois-je envoyer le congé à chacun d’eux ?
Oui. Si plusieurs personnes sont cotitulaires du bail, le congé doit être adressé nominativement à chacun. Un oubli peut entraîner la nullité de la procédure, même si le délai est respecté. En pratique, envoyez une lettre de congé distincte à chaque locataire, ou une lettre commune, mais signée en accusé de réception par tous.
Peut-on donner congé pour vendre si le locataire a des impayés ?
Non, pas directement. Le motif de la vente est indépendant de la situation du locataire. Si le bailleur souhaite se séparer d’un locataire en raison d’impayés, il devra utiliser le motif de « congé pour motif légitime et sérieux », en apportant des preuves concrètes. En revanche, il peut tout à fait vendre le bien occupé (sans congé), mais dans ce cas, le locataire reste en place jusqu’à la fin du bail.
Le locataire peut-il quitter le logement dès réception du congé du bailleur ?
Oui, à condition de respecter son propre préavis. Si le locataire reçoit un congé du bailleur (par exemple 6 mois avant la fin du bail), il peut décider de quitter les lieux plus tôt, mais doit respecter un préavis de départ d’un mois (logement meublé) ou de trois mois (logement vide), sauf exception. Cela peut raccourcir la période de vacances, mais implique pour le bailleur d’être réactif dans la remise en location.
