Résumé
- L’immeuble de rapport est un bâtiment composé de plusieurs logements destinés à la location.
- Il est entièrement détenu par un seul propriétaire, ce qui simplifie la gestion.
- Il offre des revenus passifs tout en réduisant les frais liés à la copropriété, notamment les frais de syndic.
- Il permet une meilleure rentabilité locative grâce à des coûts d'acquisition et de gestion optimisés.
L’immeuble de rapport est l’un des investissements immobiliers qui fait rêver bon nombre de promoteurs, mais pas que. Il intéresse aussi les particuliers. Investir dans un immeuble entier présente plusieurs avantages, mais il convient de rester vigilant avant de se lancer dans cet important projet. Les éléments qui suivent vont vous aider à faire les bons choix au moment d’investir dans un immeuble de rapport.
Qu’est-ce qu'un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport est un bâtiment comprenant plusieurs appartements destinés à la location. Il représente une opportunité d’investissement immobilière particulièrement intéressante pour ceux qui souhaitent générer des revenus complémentaires par le biais d’un ensemble locatif. À l’inverse de la copropriété, l’immeuble est détenu en entier par un seul propriétaire, ce qui simplifie la gestion des biens et élimine au passage les frais de syndic.
Les avantages d'investir dans un immeuble de rapport
L’investissement dans un immeuble de rapport présente de nombreux atouts financiers et pratiques. En premier lieu, louer un bien immobilier offre la possibilité de créer des revenus passifs. Contrairement aux revenus actifs, ces sources de revenus ne reposent pas sur l’échange de temps contre de l’argent. En général, les rentrées d’argent servent dans un premier temps à rembourser tout ou partie des charges et du remboursement du prêt. Une fois le prêt remboursé, l’investisseur dispose d’intéressantes rentrées d’argent pour compléter ses revenus.
Un autre avantage est que le prix d’achat au mètre carré est souvent inférieur pour un lot vendu en bloc qu’en ventes individuelles. Aussi, une seule transaction implique un paiement unique des frais de dossier bancaire, des frais de notaire et de la commission d’agent immobilier, généralement calculée à un pourcentage plus bas sur une vente importante. De plus, les coûts de fonctionnement sont réduits : les taxes foncières sont souvent moindres pour un ensemble d’immeubles, et l’absence de syndic diminue les frais d’administration. Les travaux peuvent aussi être groupés, offrant un pouvoir de négociation pour obtenir de meilleurs tarifs auprès des artisans. L’investissement dans un immeuble de rapport réduit donc globalement les coûts d’achat et de gestion par rapport à l’acquisition de biens isolés.
Enfin, investir dans un immeuble de rapport offre une meilleure rentabilité locative globale. En effet, que l’immeuble appartienne à un ou à plusieurs investisseurs, les loyers pratiqués restent les mêmes. Vous conserverez donc le même niveau de revenus locatifs que si vous aviez investi dans plusieurs unités individuelles. Grâce à un coût d’acquisition plus avantageux et à des frais de gestion réduits, vous bénéficiez ainsi d’une rentabilité locative accrue.
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Sur quels critères choisir un immeuble de rapport ?
Plusieurs critères doivent être pris en compte par l’investisseur dans le choix de l’immeuble pour s’assurer d’un investissement immobilier rentable . La superficie est un premier élément à bien considérer. Au moment de la visite, il faut prêter attention au type de logements déjà existant et à leur surface. Il est toujours intéressant de pouvoir mixer entre des studios, des T2, voire des T3 pour couvrir une demande diversifiée.
La localisation de l’immeuble de rapport est un second point important. Les villes moyennes et universitaires sont un choix intéressant, avec des prix à l’achat moins chers qu’à Paris ou Lyon, une forte demande de la part d’étudiants et des centres-villes dynamiques qui attirent les jeunes familles pour travailler.
Bâtiment neuf ou ancien, chacun a ses avantages. Le neuf permet de configurer les logements comme on l’entend et d’incorporer les équipements que l’on souhaite et qui pourront avoir une incidence sur les loyers (ascenseur, etc.). Concernant l’ancien, soit on fait l’acquisition d’un bien à rénover et il faut dans ce cas avoir assez de trésorerie pour rembourser le prêt le temps des travaux et de trouver des locataires. Soit on achète un bien dans lequel certains logements sont déjà occupés, et cela offre alors l’avantage de nous faire percevoir des revenus tout de suite.
Comment calculer la rentabilité d'un immeuble de rapport ?
La rentabilité locative se calcule en comparant les loyers perçus avec les coûts d’achat et les frais annexes (taxes, gestion, entretien). Elle peut être calculée de deux façons :
- Rentabilité brute : Division de l’ensemble des loyers annuels divisé par le prix d’achat et multiplié par 100
- Rentabilité nette : Montant des loyers x 12 mois x 100 – les charges locatives/par le prix d’achat
En France, le rendement brut moyen pour un immeuble de rapport se situe généralement entre 7 % et 12 %. Ce type de bien immobilier tend à offrir un meilleur flux de trésorerie comparé à d’autres options d’investissement immobilier, telles que les acquisitions en dispositif Pinel dans le neuf.
Comment investir dans un immeuble de rapport ?
Voici les étapes clés pour faire l’acquisition d’un immeuble de rapport :
- Recherche du bien : Identifier les villes et les secteurs à forte demande locative. Bien vérifier que les tailles des logements répondent aux besoins du secteurs
- Évaluation et vérification : Inspection de l’immeuble, diagnostic des travaux nécessaires pour la remise en état si nécessaire. Il faut pour cela bien penser à questionner le vendeur et ne pas hésiter à demander des preuves écrites, comme des factures de travaux
- Négociation et offre d’achat : Bien analyser le prix de vente et ne pas hésiter à négocier. Il faut absolument se renseigner sur les prix moyens au mètre carré dans le secteur géographique, évaluer l’emplacement et les qualités et les défauts de l’immeuble de rapport
Concernant les types de financement pour acquérir le bien, les investisseurs peuvent se tourner vers un prêt immobilier classique, en se rendant à la banque ou en passant par un courtier pour obtenir des conditions favorables. La disposition d’un apport personnel augmente toujours la capacité d’emprunt. Le fait d’avoir des locataires déjà installés rassure toujours les établissements bancaires prêteurs sur la capacité à rembourser l’emprunt. Dans le cas contraire, il est toujours possible de négocier un différé de remboursement.
Autre sujet important, la structure juridique. Les investisseurs peuvent opter pour plusieurs régimes juridiques pour un projet d’immeuble de rapport : LMP, LMNP, SCI à l’IR ou à l’IS, SARL ou SAS. Parmi ces options, la SCI à l’IS est largement recommandée pour limiter la fiscalité personnelle et faciliter le réinvestissement des bénéfices. Ce régime permet de développer un patrimoine immobilier de manière optimisée, avec un impôt sur les sociétés réduit (15 % pour les premiers 38 120 euros de bénéfice). Les fonds peuvent ainsi être directement réinjectés dans de nouveaux projets immobiliers au sein de la SCI, favorisant une croissance rapide.
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Quelle gestion et maintenance après l’achat ?
Une fois les logements prêts à perte loués, les investisseurs doivent gérer les baux, envoyer les quittances de loyer lorsqu’elles sont demandées par les locataires et se rendre disponibles en cas de problème technique ou de voisinage. Il est aussi possible de mettre les biens en gestion locative dans une agence.
D’autre part, l’entretien et la rénovation sont cruciaux pour garantir la durabilité et l’attractivité du bien. Cela peut passer par l’emploi d’une société pour l’entretien des parties communes. Mais aussi par des travaux de transformation et de rénovation pour une remise aux normes ou une modernisation. C’est essentiel pour ne pas avoir de problèmes et pour continuer à attirer les locataires lorsque certains s’en vont.
Comment vendre un immeuble de rapport ?
La première étape pour revendre un immeuble de rapport est de rassembler les diagnostics, vérifier la conformité légale et s’assurer que les lots soient en bon état pour attirer les acheteurs. Dans ce domaine, on sait qu’il peut être plus difficile de revendre un immeuble de rapport, puisque la somme à débourser est plus conséquente que pour un simple logement. Cet aspect doit être à tout prix considéré au moment de l’achat.
Si vous songez un jour revendre, il sera toujours préférable d’investir dans une ville dynamique qu’au fin fond de la campagne.
Les autres formes d'investissement locatif
Outre les immeubles de rapport, les promoteurs immobiliers et particuliers intéressés par l’investissement locatif peuvent s’intéresser à :
- L’investissement dans des appartements individuels
- L’achat de biens en colocation, intéressant dans les villes étudiantes
- Le locatif touristique : investir dans des résidences de vacances permet de diversifier les revenus et l’avantage est que l’on peut investir dans diverses parties du territoire, ville, campagne, montagne et bord de mer
