Comment gérer un impayé de loyer ?

Comment gérer un impayé de loyer ?

Comment traiter les impayés de loyer

Le loyer impayé est la hantise des bailleurs ! Pourtant, en réalité, les chiffres sont rassurants. Avant 2020, les propriétaires publics comme privés faisaient face à 1 % environ de loyers impayés. Ce chiffre semble en croissance depuis 2 ans avec les crises sanitaire et économique. Il existe des bonnes pratiques en matière d’impayés de loyer. Tout propriétaire bailleur doit connaître les règles et réagir rapidement. 

Une relance dès le premier impayé de loyer

Lors de la signature du bail, le locataire et le propriétaire s’engagent. Chacun dispose alors de droits et d’obligations. Le locataire doit notamment payer le loyer et les charges chaque mois à l’échéance convenue. 

Chercher une solution amiable

Un retard de paiement ou un oubli est toujours possible. Contactez rapidement votre locataire par téléphone, par SMS ou par email, simplement pour alerter de manière amiable sur ce retard dans le paiement du loyer. Très souvent, cela suffit à régler le problème ! 

 

Cette action peut être effectuée très facilement dans le logiciel de gestion locative LOCKimmo. Cette action est rapide, économique et efficace dès lors que votre locataire est de bonne foi. 

 

Si votre locataire évoque des difficultés financières, vous pouvez proposer un échéancier de paiement pour régler progressivement la situation.

Adresser une lettre de mise en demeure

Si votre locataire ne répond pas ou n’accepte aucune solution amiable, adressez-lui une lettre de relance en courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre rappelle les engagements de paiement du loyer et les retards constatés. 

 

Au préalable, vérifiez dans votre contrat de location et dans les documents signés avec le garant, les procédures à suivre. L’assurance qui vous protège en cas de loyers impayés prévoit des délais d’envoi à respecter, en fonction des différents courriers à envoyer au locataire.

 

Assurer la gestion locative, c’est donc être rigoureux dans la définition de sa procédure de recouvrement.

 

Solliciter le garant du locataire

Le bailleur peut exiger un cautionnement d’une personne physique ou d’un organisme comme Action Logement (garantie Visale). Il peut alternativement souscrire une garantie loyers impayés.  Attention, le cumul d’une garantie loyers impayés et d’une caution est interdit, sauf si le locataire est étudiant. 

 

Bon à savoir : si votre locataire perçoit des aides au logement (APL), vous devez contacter la CAF (caisse d’allocations familiales) dès le second mois de loyer impayé. 

 

En cas d’impayés de loyer, la première étape est de reprendre le processus de l’organisme prévu par Action logement ou la compagnie d’assurances. Par exemple, la garantie Visale nécessite de se connecter sur son espace bailleur et joue au second mois de loyer impayé. 

Une caution simple ou solidaire 

En cas de caution d’un proche du locataire, le bailleur a vérifié lors de la signature du bail ses ressources financières. L’engagement de la caution peut être simple ou solidaire. 

 

La caution simple est sollicitée uniquement après avoir mis en demeure le locataire de payer son loyer. La caution solidaire intervient même en l’absence de toute relance auprès du locataire. Il peut être destinataire des relances et également des mise en demeure de payer.

 

En un simple clic, à partir de l’écran relance impayés, vous pouvez faire appel au garant et générer un courrier à lui transmettre par voie postale ou par e-mail. Vous pouvez même si besoin envoyer un courrier recommandé grâce à un envoi dématérialisé. Un vrai gain de temps pour votre envoi de lettre de mise en demeure. Vous obtiendrez en plus un accusé de réception, le courrier recommandé électronique étant l’équivalent d’un recommandé classique.

 

La garantie loyers impayés

La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance privée disponible auprès d’un grand nombre de compagnies. Le propriétaire assuré recevra une indemnisation en cas de défaut de paiement du loyer par son locataire. 

 

Certaines assurances prévoient non seulement le paiement des loyers mais aussi les réparations en cas de dégradations du logement par le locataire. Ces dégradations ne doivent pas être couvertes par le dépôt de garantie. 

 

Avec la GLI, le bailleur est également protégé en cas de départ prématuré du locataire.

Pour finir, l’assurance prend en charge les frais de contentieux générés par le défaut de paiement du loyer (frais de procédure loyer impayé, frais de justice, etc.).

 

Le propriétaire bailleur peut souscrire une garantie loyers impayés à condition que :

  • Le locataire soit solvable aux yeux de l’assureur, 
  • Le logement constitue la résidence principale du locataire. 

La souscription à une assurance ne dispense pas le propriétaire bailleur d’engager les démarches classiques dès qu’un défaut de paiement est constaté. En effet, en cas d’impayé de loyer, le bailleur doit se montrer vigilant et adresser les relances dans les délais prévus. A défaut, l’assurance ne prend pas en charge l’impayé.

Le bailleur déclare le sinistre selon le process défini dans son contrat d’assurance loyers impayés. Si ces étapes sont respectées, le bailleur est indemnisé à hauteur des plafonds et des limitations de garantie prévus. En général, la GLI permet au bailleur de recevoir ses indemnités dès le troisième mois à compter du premier impayé du locataire.

Faire jouer la clause résolutoire

Le contrat de location établi entre le bailleur et son locataire peut contenir une clause résolutoire précisant qu’en cas d’impayés (du loyer, des charges, du dépôt de garantie) aux échéances convenues, le bail sera résilié automatiquement.

 

Auparavant, le bailleur devra adresser un commandement de payer par commissaire de justice (le nouveau nom de l’huissier de justice !). Le locataire dispose de 2 mois pour régler les loyers impayés et les frais de commandement. Pendant cette période, le locataire peut aussi demander un délai de paiement au juge en saisissant le tribunal de son domicile ou demander une aide financière ponctuelle au fonds de solidarité pour le logement (FSL). 

  

Passé ce délai de 2 mois, et en l’absence de règlement des sommes dues par le locataire, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion du locataire. Le juge, qui peut être saisi en référé, a à nouveau la possibilité d’accorder un délai de paiement, tout en restant dans le logement. Le propriétaire doit alors être vigilant sur le respect des engagements du locataire envers le juge. 

 

Si l’expulsion est prononcée, le bailleur fait appel à un commissaire de justice. En aucun cas, il ne peut procéder lui-même à l’expulsion de son locataire, ni changer la serrure. 

 

A noter : en l’absence de clause résolutoire dans le bail, le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation judiciaire du contrat de location. La mise en demeure préalable n’est alors pas indispensable. 

 

Loyer impayé en colocation, comment gérer ? 

Tout dépend du type de bail signé ! Vous avez inséré une clause de solidarité dans le contrat de colocation ? Vous pouvez réclamer le loyer à tous les locataires. Celui qui paie pourra ensuite se retourner contre son colocataire indélicat. 

 

En l’absence de clause de solidarité, le bailleur doit agir contre le colocataire défaillant. Il est donc essentiel de prévoir une telle clause dans votre contrat de location ! 

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