La SCI ou Société Civile Immobilière

La SCI ou Société Civile Immobilière

Que vous soyez novice ou non en immobilier, vous avez déjà très certainement entendu parler de la SCI (Société civile immobilière). Nous avons dressé pour vous la liste complète de tous les éléments relatifs à la SCI indispensables. Quelle gestion pour une SCI ? Quels sont les avantages de ce type de société pour un investisseur immobilier ? 


Qu’est-ce qu’une SCI ? 

Une société civile immobilière est une structure juridique qui a pour objectif l’acquisition et la location d’un ou plusieurs biens immobiliers. Comme son nom l’indique, une SCI a forcément une activité civile et non commerciale.

La création d’une SCI vous permet de disposer de plusieurs avantages : 

  • constitution d’un patrimoine immobilier,
  • transmission progressive à vos enfants, 
  • revenus supplémentaires. 

Certains termes relatifs à la création ainsi qu’à la gestion d’une SCI sont à connaître. 

Voici les principaux que vous devez connaître : 

  • Propriété immobilière : la SCI permet de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers et de les gérer dans le but d’en tirer profit. Ces biens immobiliers peuvent être achetés ou transmis au moyen d’une donation, d’une vente ou d’un apport par les associés.
  • Les statuts de la SCI : ils permettent de désigner un gérant et d’établir ses différents “pouvoirs”. Ainsi, les associés conservent le contrôle de leur patrimoine, sans en bloquer la gestion quotidienne. Les statuts permettent également d’établir l’interdiction de vendre ses parts, de donner la priorité de rachat aux autres associés, ou encore de transmettre ses parts à une tierce personne ou à ses enfants, etc.
  • L’indivision : la SCI permet à plusieurs personnes d’acquérir ensemble un même bien comme en indivision. Parfois, plusieurs membres d’une famille se retrouvent propriétaires d’un immeuble involontairement (en cas de divorce ou de succession). Les règles de l’indivision conduisent alors souvent à des situations de blocage. La SCI permet de lever certains freins aux désaccords d’un associé.

A noter : vous ne pouvez pas vous servir d’une SCI pour devenir marchand de biens immobiliers, c’est-à-dire pour faire de l’achat revente régulier d’immeubles.


Les différentes formes de SCI 

La SCI à capital fixe

La SCI à capital fixe constitue la forme la plus courante de société. Le montant du capital est décidé dès la création et il est inscrit dans les statuts de la société. Si une modification de capital est envisagée, les associés se rassemblent obligatoirement en AG (assemblée générale) pour modifier les statuts, publier une annonce légale et les envoyer au greffe. 

La SCI à capital variable

Cette SCI offre des avantages spécifiques grâce à sa grande souplesse. Elle permet de modifier la répartition du capital sans avoir à changer les statuts. Le capital déterminé est réparti entre les différents associés. En outre, les associés peuvent garder leur anonymat.

La SCI familiale

Cette SCI a pour objectif la gestion et la transmission d’un ou plusieurs immeubles au sein du cercle familial. La SCI familiale est majoritairement utilisée par les particuliers qui souhaitent gérer un patrimoine immobilier et en optimiser la fiscalité lors de la transmission aux héritiers.  

La SCI construction-vente 

Très utilisée par les promoteurs immobiliers, la SCI dite de construction-vente a pour objectif la construction d’immeubles en vue de leur revente. A noter : si ces opérations sont répétées, ce type d’activité peut être considéré comme commercial. 

La SCI d’attribution 

Elle a pour but la construction ou l’acquisition d’un ensemble immobilier dans le but de diviser la société entre plusieurs associés. Avec ce type de SCI, la société est dissoute lors du partage.


Comment créer une société civile immobilière ? 

Le choix du bien immobilier

Dans un premier temps, vous devez trouver le bien immobilier qui sera acquis par votre SCI. Cet investissement locatif aura pour propriétaire votre société civile immobilière.

En général vous n’aurez pas forcément créé votre SCI au moment où vous trouverez le bien à acquérir. Il est donc très important dans votre compromis de vente de faire mentionner une clause de substitution. Celle-ci précisera que vous vous portez acquéreur du bien, mais que l’acquéreur pourra changer. Dès lors, une fois la SCI créée, elle se substituera à vous en tant qu’acheteur sans que ceci pose problème. 

La rédaction des statuts

La création d’une SCI passe par la rédaction de ses statuts qui peuvent être rédigés par un expert-comptable, un avocat ou bien par vous-même. La rédaction des statuts peut s’avérer complexe. Vous devez porter une attention toute particulière aux problématiques de cessions de parts, aux entrées de nouveaux associés, aux modalités de gestion, aux futures situations de blocage, etc. Sur ces points la connaissance technique d’un expert-comptable ou bien d’un avocat est souvent la bienvenue.

Les statuts de la SCI doivent comporter certains éléments : 

  • l’objet de la SCI (souvent acquisition et gestion de biens immobiliers) ; 
  • dénomination, forme et siège social ; 
  • Capital social ;
  • Nom, adresse et répartition des parts entre les associés ; 
  • Durée de vie de la société ; 
  • Modalités de fonctionnement ; 
  • Choix fiscaux (TVA, IS)

 

A noter : en cas d’apport d’un bien immobilier, le recours au notaire est obligatoire.

L’ouverture du compte bancaire

Une fois les statuts rédigés et signés, il faudra vous rapprocher de votre banque. Vous allez en effet ouvrir un compte bancaire au nom de votre SCI. Sur ce dernier, vous déposerez le capital social prévu dans vos statuts. Une fois votre SCI immatriculée, vous pourrez transmettre votre Kbis à la banque et votre compte bancaire deviendra alors pleinement opérationnel.

L’immatriculation de la société civile immobilière

Vous devez ensuite procéder à la rédaction d’une annonce légale afin d’immatriculer votre société. La publication doit se faire dans un journal d’annonces légales, dans le département du siège social de la SCI. 

L’avis de constitution doit contenir les informations suivantes :  la forme juridique, le siège social, l’objet, la durée, les noms et adresses des gérants, la dénomination sociale de la société, le capital, la nature des apports et le registre du commerce et des sociétés auprès duquel la société sera immatriculée.

Vous déposez une demande auprès du centre de formalités des entreprises (CFE). L’immatriculation de la SCI est ensuite transmise au greffe du tribunal de commerce, au service des impôts, à l’INSEE, au registre du commerce et des sociétés (RCS). 

Après cette étape d’immatriculation, votre SCI dispose d’une personnalité morale et peut fonctionner. Lors de l’immatriculation de votre SCI, le greffe réalise une validation juridique de votre demande.

Lors de la création d’une société civile immobilière, les frais liés à la publication dans un journal d’annonces légales et à l’immatriculation au greffe sont en général de l’ordre de 250 euros. Vous devrez également ajouter les honoraires du notaire, le cas échéant, ainsi que ceux d’un professionnel pour vous assister lors de la rédaction des statuts. 


Quels sont les avantages d’une SCI ? 

La SCI vous fait profiter d’avantages importants, notamment :

  • Une transmission du patrimoine facilitée : vous pouvez intégrer vos enfants au sein de la SCI (même ceux mineurs). Donner des parts de votre SCI à vos enfants vous permet de transmettre aisément et progressivement ce patrimoine.
  • Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans les comptes de la SCI.
  • L’immeuble professionnel est protégé en cas de faillite car il n’est pas concerné par les procédures qui peuvent affecter l’entreprise.
  • Lorsque la SCI aura remboursé l’emprunt dans sa totalité, les loyers qu’elle continuera à percevoir constitueront une source additionnelle de revenus. En tant qu’associé de la SCI, ces bénéfices générés pourront vous être reversés comme dividendes.

 

Pour résumer, la SCI vous permet de constituer un patrimoine immobilier, percevoir un complément de revenu, et enfin, transmettre progressivement un patrimoine à vos enfants.

La SCI permet également de séparer très distinctement l’immobilier de l’exploitation commerciale d’un professionnel, tout en optimisant les interactions entre les deux. Un bail commercial peut être signé entre la SCI et la société commerciale qui loue le bien.


La gestion d’une société civile immobilière

La gestion d’une SCI d’un point de vue juridique :

Le gérant d’une SCI a l’obligation de rendre compte annuellement de sa gestion. Le gérant doit fournir un rapport écrit sur l’activité de la société civile immobilière durant l’exercice écoulé. Il doit notamment faire état des bénéfices réalisés ou prévisibles ainsi que des pertes encourues ou prévues. Le non-respect par le gérant de la société de l’établissement de ce compte-rendu met en jeu sa responsabilité civile. 

A noter : la fréquence des AG (assemblées générales) peut être supérieure à une fois par an. Elle est déterminée dans les statuts de la SCI.

L’AG a pour objectif de réunir les membres de la SCI qui viendront procéder à l’approbation de diverses démarches (travaux, achats etc…) au moyen d’un vote. L’ensemble des décisions prises lors de l’AG sont retranscrites par écrit au sein d’un PV (procès-verbal).  

A noter : Les diverses AG d’une SCI sont importantes. En effet, l’administration fiscale peut déclarer une SCI fictive en cas de manquement aux règles de fonctionnement.

La gestion d’une SCI d’un point de vue comptable : 

Dans les faits, une société civile immobilière n’a pas d’obligations comptables. Toutefois, tenir une comptabilité est fortement conseillée pour une bonne gestion quotidienne. 

Il s’avère en effet indispensable de tenir une comptabilité pour une SCI dans plusieurs situations :  

  • Le gérant doit rendre des comptes annuels aux associés comme vu précédemment.
  • En cas de rémunération du gérant, la tenue d’une comptabilité permettra de vérifier ces versements. 
  • Lors du départ d’un associé de la société, la tenue d’une comptabilité permet d’évaluer ses parts sociales grâce à un bilan comptable annuel. 
  • En cas de contrôle fiscal, la SCI doit être en mesure de fournir un compte de résultat pour justifier de ses bénéfices et de ses dépenses. Si vous n’avez pas suffisamment fait preuve de sérieux dans votre comptabilité, l’administration fiscale pourra entamer un redressement.

Les avantages du logiciel de gestion locative de la SCI 

Comme vous avez pu le constater, la gestion d’une société civile immobilière recouvre de nombreux éléments. Elle comprend notamment un aspect lié à la gestion locative. L’activité de gestion locative rassemble l’ensemble des actions relatives aux relations entre la SCI et le locataire d’un bien immobilier. 

On parle ainsi de la rédaction du contrat de location, de l’établissement de l’état des lieux,  de la bonne réception du loyer ainsi que des charges, etc. Ce sont autant d’actions qui nécessitent un certain temps. 

La meilleure option pour optimiser la gestion locative d’une SCI et gagner du temps est l’organisation. C’est ce que vous permet, entre autres, le logiciel de gestion locative Lockimmo.

Toutes les informations relatives à votre activité professionnelle sont recensées. Dégagez-vous du temps grâce à notre logiciel professionnel. Vous et les associés de la SCI peuvent se connecter simultanément. Vous accédez à votre espace en ligne 7/7 et 24h/24. 

Mais Lockimmo c’est aussi : 

  • des rappels automatiques pour les attestations d’assurance, les relances impayées ; 
  • une gestion simplifiée des dépôts de garantie ; 
  • des envois facilités par mails et des modèles de courriers inclus ; 
  • l’impression des quittances de loyers ; 
  • une gestion simplifiée des rapprochements bancaires ; 
  • une application responsive design (pour tablette, smartphone et ordinateurs), compatible avec tout système d’exploitation (OS X, Windows …) ; 
  • un fonctionnement sans téléchargement de logiciel ; 
  • et bien plus encore…

Une SCI pour les professionnels

Une société civile immobilière professionnelle est une SCI classique, créée spécifiquement pour gérer le patrimoine immobilier attaché à l’exercice d’une activité commerciale. Ce type de structure permet de séparer l’immobilier et l’exploitation commerciale, tout en optimisant les interactions entre les deux, car un bail commercial est signé entre la SCI et la société commerciale.

Le schéma d’une SCI professionnelle

  • créer une SCI avec les membres de votre famille ou bien avec les associés de l’entreprise ; 
  • solliciter une banque pour qu’elle finance l’immeuble par le biais de la SCI ; 
  • une fois que la SCI est devenue propriétaire de l’immeuble : louer l’immeuble à l’entreprise.

Les loyers perçus par la SCI permettront ainsi de rembourser le prêt immobilier contracté.

Partager le post :

S'inscrire à notre newsletter

Découvrir plus :

Tout savoir sur les charges de copropriété
Propriétaire bailleur, vous payez les charges de copropriété mais savez-vous tout sur ces charges communes ? Il...
Les charges d'ascenseur de copropriété
En copropriété, les charges communes sont réparties entre tous les copropriétaires. Cette mutualisation est parfois liée à...
Syndic bénévole
La présence d’un syndic est obligatoire dans toute copropriété. Il en existe deux sortes : le syndic...
L'encadrement des loyers
Mis en place à Paris et Lille, annulé en 2017 par les tribunaux, le dispositif d’encadrement des...

Discutons de votre projet

Discutons de votre projet

Parlez nous de votre demande, nous vous répondrons dans les meilleurs délais

Prendre un rdv avec l’un de nos commerciaux

Vous souhaitez discuter de votre projet avec l’un de nos commerciaux ? Prenez rendez-vous directement en ligne avec l’un d’entre eux !