La résiliation du bail de location est une étape importante dans la vie d’un locataire comme d’un propriétaire bailleur. Qu’il s’agisse d’un déménagement, d’une vente du logement ou d’une reprise du bien pour y habiter, la fin d’un contrat de location doit respecter des règles précises prévues par la loi.
En effet, une mauvaise procédure peut entraîner des litiges, des retards ou même des demandes d’indemnisation. Il est donc essentiel de connaître les délais de préavis, les obligations de chaque partie et les formalités à accomplir.
Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la résiliation du bail de location, les différents motifs de résiliation et les démarches à suivre pour quitter ou récupérer un logement en toute sérénité
Qu'est ce que la résiliation d'un bail de location ?
La résiliation du bail de location correspond à la fin du contrat liant le locataire et le propriétaire. Cette rupture peut être décidée par le locataire, par le bailleur ou intervenir dans certaines situations exceptionnelles.
Le contrat de location peut prendre fin :
- À l’initiative du locataire ;
- À l’initiative du propriétaire ;
- D’un commun accord entre les parties ;
- À la suite d’un événement de force majeure.
Dans tous les cas, la résiliation doit respecter les dispositions légales afin d’éviter tout contentieux.
Raisons pouvant mener à la résiliation du bail
Plusieurs situations peuvent entraîner la résiliation d’un contrat de location :
Le congé donné par le locataire
Le locataire peut quitter son logement à tout moment sans avoir à justifier sa décision. Toutefois, il doit respecter le délai de préavis applicable et notifier son départ au propriétaire.
Le congé donné par le bailleur
A l’inverse, le bailleur ne peut pas mettre fin au contrat librement. Il doit invoquer un motif légal :
- Vente du logement ;
- Reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche ;
- Motif légitime et sérieux (impayés, troubles du voisinage, non-respect du bail).
La force majeure
Par ailleurs, le propriétaire et le locataire peuvent convenir ensemble d’une date de départ. Cette solution est souvent privilégiée lorsqu’elle arrange les deux parties.
Le commun accord
Certains événements exceptionnels peuvent rendre le logement inhabitable ou empêcher l’exécution du contrat de location. Dans ce cas, une résiliation du bail peut être envisagée.
Procédure de résiliation à l'initiative du locataire
Respecter un délai de préavis
Le préavis dépend du type de location.
Pour une location vide :
- Préavis de 3 mois dans la plupart des cas ;
- Préavis réduit à 1 mois dans certaines situations prévues par la loi.
Pour une location meublée :
- Préavis de 1 mois.
Le délai de préavis peut être ramené à un mois notamment lorsque le locataire :
- Obtient un premier emploi ;
- Perd son emploi ;
- Retrouve un emploi après une période de chômage ;
- Fait l'objet d'une mutation professionnelle ;
- Est bénéficiaire du RSA ;
- Bénéficie de l'AAH ;
- Présente un état de santé justifiant un changement de domicile ;
- Habite dans une zone tendue.
Envoyer une lettre de résiliation
Le locataire doit informer le propriétaire :
- Par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ;
- Par remise en main propre contre signature.
Le préavis commence à courir à partir de la réception du courrier par le propriétaire.
Réaliser l'état des lieux de sortie
Avant de quitter le logement, un état des lieux de sortie doit être réalisé afin de comparer l’état du logement avec celui constaté lors de l’entrée.
Cette étape permet d’identifier les éventuelles dégradations constatées après l’état des lieux de sortie pouvant entraîner une retenue sur le dépôt de garantie.
Résiliation du bail par le propriétaire : quelles conditions ?
Contrairement au locataire, le propriétaire doit respecter des règles plus strictes.
Pour vendre le logement
Le propriétaire peut donner congé au locataire à l’échéance du bail afin de vendre son bien.
Dans le cadre d’une location vide, le congé doit être adressé au moins six mois avant la fin du bail.
Le locataire bénéficie généralement d’un droit de préemption lui permettant d’acheter le logement en priorité.
Pour reprendre le logement
Le propriétaire peut récupérer le logement pour :
- Y habiter lui-même ;
- Y loger son conjoint ;
- Y loger son partenaire de PACS ;
- Y loger un ascendant ou descendant.
Le congé doit être envoyé au moins six mois avant la fin du bail pour une location vide.
Pour motif légitime et sérieux
Le bailleur peut également résilier le bail en cas :
- D’impayés de loyers ;
- De troubles du voisinage ;
- De dégradations importantes du logement ;
- De manquement grave aux obligations du locataire.
Comment rédiger une lettre de résiliation de bail ?
Une lettre de résiliation doit contenir plusieurs informations essentielles :
- Nom et coordonnées du locataire ou du propriétaire ;
- Adresse du logement concerné ;
- Date d’envoi ;
- Date souhaitée de départ ;
- Motif éventuel lorsqu’il est exigé ;
- Signature.
Conserver une copie du courrier est fortement recommandé.
Restitution du dépôt de garantie : quels délais ?
Après la remise des clés, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux.
Délai d’un mois :
Le dépôt de garantie doit être restitué sous un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Délai de deux mois :
Le délai est porté à deux mois lorsque des retenues ou dégradations sont constatées.
Le propriétaire doit alors justifier les sommes retenues à l’aide de devis ou de factures.
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Droit à indemnisation en cas de résiliation abusive
Une résiliation irrégulière peut entraîner des conséquences financières importantes.
Si le propriétaire ne respecte pas les règles légales, le locataire peut saisir la justice et demander des dommages et intérêts.
À l’inverse, un locataire qui quitte les lieux sans respecter son préavis reste redevable du loyer jusqu’à la fin de celui-ci, sauf relocation du logement entre-temps.
Questions fréquentes sur la résiliation du bail de location
- Puis-je quitter mon logement sans motif ?
Oui. Le locataire peut mettre fin à son bail à tout moment sans fournir d’explication.
- Puis-je partir avant la fin de mon préavis ?
Oui, mais vous restez redevable du loyer jusqu’à la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire entre dans les lieux avant son terme.
- Le propriétaire peut-il me demander de partir quand il le souhaite ?
Non. Le propriétaire doit respecter les motifs légaux de résiliation ainsi que les délais de préavis prévus par la loi.
- Que faire si le propriétaire ne restitue pas mon dépôt de garantie ?
Vous pouvez lui adresser une mise en demeure puis saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal compétent.
- L’état des lieux de sortie est-il obligatoire ?
Il n’est pas juridiquement obligatoire mais il est fortement recommandé. Sans état des lieux de sortie, les litiges concernant les dégradations sont beaucoup plus fréquents.
