La location meublée consiste à proposer un logement équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement, avec ses seuls effets personnels. On parle souvent de logement « prêt à habiter » puisque tout, ou presque, est déjà présent dans le bien : literie, plaques de cuisson, vaisselle, réfrigérateur… La liste du mobilier minimum est encadrée par la loi. Ce type de contrat séduit de nombreux bailleurs pour sa rentabilité souvent supérieure à la location vide. En revanche, il implique en contrepartie une plus grande rigueur dans la rédaction du bail et la gestion des obligations légales. Découvrez quelles sont les règles à respecter concernant le contrat de location meublée.
Les caractéristiques du bail meublé
Le contrat de location meublée doit obligatoirement être écrit. Il peut être établi :
- sous seing privé, directement entre le bailleur et le locataire (éventuellement par l’intermédiaire d’un professionnel) ;
- ou en acte notarié, pour plus de sécurité.
Par défaut, la durée minimale du bail meublé est de 1 an, avec tacite reconduction à l’échéance, sauf si l’une des parties donne congé. Une exception existe pour les étudiants. En effet, dans ce cas, le bail peut être conclu pour 9 mois non reconductibles pour mieux coller au calendrier universitaire.
Avec une location meublée, il est possible de demander un dépôt de garantie, mais ce dernier est plafonné. Il ne peut excéder deux mois de loyer hors charges et est non révisable en cours de bail.
Enfin, la location meublée suppose que le logement soit entièrement équipé pour permettre une vie normale dès l’entrée dans les lieux. Le décret du 31 juillet 2015 précise la liste minimale de mobilier à fournir (lit, plaques de cuisson, vaisselle, table, etc.). Un inventaire détaillé du mobilier, joint au bail et signé par les deux parties, est donc obligatoire pour :
- protéger le bailleur en cas de détérioration ou de disparition de meubles ;
- encadrer la responsabilité du locataire au moment de l’état des lieux de sortie.
Les clauses et documents obligatoires dans le contrat d’un contrat de location meublée
Le bail meublé à usage de résidence principale est encadré par la loi du 6 juillet 1989. Certaines clauses sont obligatoires et doivent figurer par écrit dans le contrat pour garantir sa validité, notamment :
- l’identification des parties (bailleur et locataire) ;
- la description précise du logement (surface habitable, équipements, annexes) ;
- la durée du bail, avec sa date d’effet ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement et sa clause de révision annuelle (en lien avec l’IRL, l’indice de référence des loyers, si applicable) ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- le montant et la date du dernier loyer payé par le précédent locataire (si départ dans les 18 derniers mois) ;
- la nature et le montant des travaux récents effectués dans le logement ;
- la destination du logement (usage d’habitation ou mixte) ;
- les modalités de répartition des charges (au réel, en forfait ou en provisions) ;
- le numéro fiscal du logement et la mention des équipements d’accès à Internet.
À cela s’ajoutent deux nouveautés réglementaires. Depuis le 1er janvier 2024, le bail doit rappeler que le logement respecte les critères de décence énergétique (obligation prévue par la loi Climat et Résilience). Depuis le 29 juillet 2023, le contrat doit intégrer une clause résolutoire automatique en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.
Les annexes à ajouter au contrat de location meublée
Un bail meublé ne peut pas se limiter au contrat lui-même. Plusieurs annexes obligatoires doivent être fournies au locataire lors de la signature :
- Le dossier de diagnostic technique (DDT).
- Un état des lieux d’entrée, rédigé contradictoirement et signé par les deux parties.
- Un inventaire et état détaillé du mobilier, pièce par pièce, précisant l’état de chaque meuble.
- Une notice d’information (modèle fixé par arrêté du 29 mai 2015) sur les droits et devoirs des parties, ainsi que les recours possibles en cas de litige.
- Une attestation d’assurance contre les risques locatifs (à fournir à chaque renouvellement).
Pour les logements en copropriété, les extraits du règlement de copropriété relatifs à l’usage des lots et aux charges.
Bail meublé : les obligations des deux parties
Les obligations du locataire
En signant un contrat de location meublée, le locataire s’engage à respecter un certain nombre d’obligations légales, sous peine de sanction, voire de résiliation du bail. En l’occurrence, il :
- doit régler le loyer et les charges aux échéances convenues dans le bail ;
- doit réaliser l’entretien courant du bien et les réparations locatives ;
- ne doit pas transformer le logement sans l’accord écrit du bailleur ;
- doit souscrire une assurance contrat pour les risques locatifs.
Les obligations du bailleur
En parallèle, le bailleur est lui aussi tenu de respecter certaines obligations :
- Délivrer un logement décent, en bon état, avec des équipements fonctionnels.
- Réaliser les réparations non locatives.
- Garantir la jouissance paisible de son bien.
- Fournir les quittances gratuitement si demandées.
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Fin, renouvellement et congé d’un logement meublé
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sans avoir à justifier sa décision.
En revanche, il doit respecter un préavis d’un mois. Durant ce délai, il reste redevable du loyer, sauf si un nouveau locataire entre dans les lieux avec l’accord du bailleur.
À la différence du locataire, le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail. Il doit respecter un préavis de trois mois et ne peut invoquer que trois motifs strictement encadrés par la loi :
- Reprise du logement pour y habiter ou pour loger un proche (conjoint, enfant, ascendant, etc.) à titre de résidence principale.
- Vente du bien (avec information sur l’intention de vendre, mais sans obligation d’offrir un droit de préemption en location meublée).
- Motif sérieux et légitime (impayés de loyer répétés, troubles du voisinage, défaut d’assurance…).
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Il doit impérativement mentionner le motif. À défaut, le congé peut être déclaré non valable par un juge.
Enfin, en l’absence de congé délivré dans les formes et délais légaux, le bail est reconduit tacitement pour une durée identique (généralement 1 an).
Contrat de location meublée : tout ce que vous devez savoir
Peut-on signer un bail meublé pour une résidence secondaire ou un logement de fonction ?
Oui, mais dans ce cas, la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas. Le bail n’est alors pas régi par le cadre protecteur des locations meublées à usage de résidence principale. Vous pouvez rédiger un bail civil hors loi 89, plus souple, mais aussi plus risqué juridiquement.
Faut-il déclarer une location meublée à l’administration fiscale ?
Oui. Toute location meublée, même occasionnelle, relève du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Vous devez déclarer l’activité auprès du greffe (formulaire P0i) dans les 15 jours du début de la location, y compris pour un logement loué ponctuellement en meublé. Ensuite, vous choisirez entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire) ou le régime réel (déduction des charges et amortissements), selon votre situation.
Peut-on transformer un bail vide en bail meublé en cours de route ?
Pas directement. Un bail vide et un bail meublé sont juridiquement distincts. Pour passer de l’un à l’autre, il faut impérativement :
- mettre fin au bail en cours dans le respect des délais légaux (préavis, congé motivé, etc.) ;
- puis signer un nouveau contrat de location meublée, avec l’équipement requis et les nouvelles conditions adaptées (durée, dépôt de garantie, inventaire…).
Une simple « modification du contrat » n’est pas valable sur le plan légal et peut être contestée.
