Résumé
- Le loyer de référence encadre les loyers dans les zones tendues pour protéger locataires et propriétaires.
- Fixé par arrêté préfectoral, il établit un loyer médian avec des plafonds majorés ou minorés.
- Le calcul prend en compte la zone, le type de bien et la surface habitable.
- Le bailleur doit respecter ces seuils sous peine de contestation par le locataire.
Déterminé par arrêté préfectoral, le loyer de référence est un outil qui a été mis en place pour encadrer les loyers, principalement dans les zones où la demande locative est forte et où les prix peuvent facilement s’envoler. Ce dispositif sert à protéger les locataires et offre aux propriétaires un cadre transparent pour fixer leurs loyers. Adopté dans certaines zones urbaines comme Paris et son agglomération, le loyer de référence est réglementé par des indices et des plafonds fixés par les autorités publiques. Faisons le point sur les principes, le calcul, la révision et l’application du loyer de référence.
Définition du loyer de référence
Principes de l’encadrement des loyers en France
L’encadrement des loyers en France est un dispositif qui a été mis en place dans le but de réguler les montants de location dans les zones tendues, c’est-à-dire les régions où la demande de logements est plus élevée que l’offre. Il limite les loyers excessifs et instaure un équilibre entre les droits des locataires et ceux des propriétaires (ou bailleurs).
Obligations du bailleur
Le bailleur, c’est-à-dire le propriétaire qui propose un logement a la location, a certaines obligations lorsque celui-ci se trouve en zone soumise à l’encadrement des loyers. Il doit notamment impérativement mentionner dans le bail :
- Le loyer de base (correspondant au montant de loyer hors charges et hors complément de loyer éventuel) ;
- La valeur du loyer de référence ;
- La valeur du loyer de référence majoré.
Le loyer de base mentionné ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré au moment de la signature du contrat, qu’elle se fasse directement avec le propriétaire ou au sein de l’agence en charge de gérer votre location immobilière.
Définition du loyer de référence
Le loyer de référence correspond au montant médian des loyers déterminé en fonction des loyers constatés par l’observatoire local des loyers. Mis à jour régulièrement, il permet de fixer un plafond au montant du loyer en fonction des caractéristiques du logement. Ce montant en euro par mètre carré est fixé par arrêté préfectoral dans les villes se trouvant en zones tendues et où s’applique le dispositif d’encadrement des loyers, mis en place par la loi Alur.
Il existe également un loyer de référence majoré (loyer de référence +20 %), qui permet aux propriétaires de fixer un loyer légèrement plus élevé en fonction de certains critères de confort ou de localisation. Ainsi qu’un loyer de référence minoré (loyer de référence -30 %), qui vise pour sa part à éviter des loyers trop bas. Un moyen d’assurer un équilibre entre protection du locataire et rentabilité pour le propriétaire du bien.
Logements concernés par l’indice de référence des loyers
L’indice de référence des loyers (IRL) concerne principalement les logements situés dans les zones où le marché locatif est en tension. À savoir :
- Paris ;
- Plaine commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Saint-Ouen, Villetaneuse, Stains, Saint-Denis) ;
- Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Noisy-Le Sec, Romainville) ;
- Lyon et Villeurbanne ;
- Lille, Lomme et Hellemmes ;
- Bordeaux ;
- Montpellier.
Ce dispositif s’applique aux locations vides et meublés, ainsi qu’aux biens loués via un bail mobilité ou un bail mixte (à usage d’habitation et professionnel). Les logements sociaux ou HLM, saisonniers et loués avec un bail loi 1948 ne sont pas concernés.
Vous souhaitez optimiser la location de vos biens ?
Calcul du loyer de référence
Critères pris en compte
Le calcul du loyer de référence prend en compte plusieurs critères :
- La zone géographique du logement ;
- Le type de location : logement vide ou meublé ;
- La date de construction du bien;
- La surface habitable du logement.
Calculer un loyer de référence
Une fois que l’observatoire local des loyers d’un territoire local a collecté les données, il détermine le loyer de référence avec le préfet. Pour déterminer le loyer de référence d’un logement spécifique, il faut multiplier le loyer de référence applicable par la surface habitable du logement.
Ce calcul permet d’obtenir le montant maximum que le propriétaire peut demander sans dépasser le seuil légal.
Calculer un loyer de référence majoré
Le loyer de référence majoré correspond au loyer médian majoré de 20 %. Ce montant est le plafond maximal que le bailleur ne doit pas dépasser, sauf exceptions comme un logement qui présente certaines caractéristiques de confort, ou encore une situation géographique unique. En cas de dépassement du loyer de référence majoré, le locataire est en droit de demander une réduction de loyer ou une révision du montant payé.
Calculer un loyer de référence à Paris
Paris fait partie des villes emblématiques du dispositif de l’encadrement des loyers. Les loyers de référence y sont fixés par quartier, type de bien (meublé ou non meublé) et date de construction de l’immeuble. Dans les faits, la grille de référence est très détaillée pour s’adapter à la diversité des logements parisiens. Les propriétaires qui font l’acquisition d’un bien à Paris et qui sont concernés par l’encadrement des loyers trouvent des simulateurs en ligne afin de les aider à déterminer leur loyer.
Révision et application du loyer de référence
Fréquence possible de révision
La révision du loyer de référence est annuelle et suit l’indice de référence des loyers (IRL).
La révision annuelle se calcule selon la méthode suivante :
Loyer hors charge x IRL applicable à la date de révision
IRL applicable à la dernière date de révision (IRL de l’année n-1)
Procédure de révision et date de référencement du loyer
La révision, ou l’augmentation de loyer, se fait généralement lors de la date anniversaire du bail, mais cela doit explicitement être prévu dans le contrat de location. Le bailleur doit informer le locataire de la révision du loyer en respectant un préavis d’un mois.
Cas des logements vacants
Lorsque le logement est vacant et reproposé à la location, le propriétaire doit respecter le loyer de référence majoré comme plafond. Sauf travaux importants ou améliorations significatives, le loyer ne peut dépasser le montant précédemment appliqué.
Conditions de fixation et plafond du complément de loyer
Le complément de loyer peut être appliqué lorsque le logement présente des caractéristiques spécifiques non prises en compte dans le loyer de référence majoré. Il peut s’agir d’une vue exceptionnelle sur la nature, de la présence d’une terrasse ou d’équipements haut de gamme comme un spa. Les propriétaires doivent savoir que ce complément reste encadré et doit être justifié de manière précise dans le contrat de location.
En cas de litige, le locataire a la possibilité de contester le complément de loyer auprès de la commission départementale de conciliation.
Renouvellement du bail
Lorsqu’un bail est renouvelé dans une zone soumise à l’encadrement des loyers, le bailleur doit respecter les mêmes principes de loyer de référence. Il ne peut en conséquence pas augmenter le loyer au-delà du seuil fixé par l’IRL ou le loyer de référence majoré. Pour le locataire, c’est la garantie d’une stabilité locative. Cela permet en parallèle au propriétaire de conserver une rentabilité maîtrisée.
