Être propriétaire dans une copropriété implique non seulement des responsabilités, mais également des dépenses liées aux travaux d’entretien et de rénovation. Il est essentiel de prévoir ces coûts afin d’éviter les mauvaises surprises et de garantir la pérennité du bâtiment. Dans cet article, nous vous présentons les principales dépenses travaux à prévoir en copropriété.
Travaux de maintenance et d'entretien courant
Les travaux de maintenance et d’entretien courant sont des interventions réalisées régulièrement pour assurer le bon fonctionnement et l’esthétisme de la copropriété. Ces dépenses sont généralement prévues au budget annuel adopté par l’assemblée générale des copropriétaires. Voici quelques exemples :
- Entretien des espaces verts : tonte des pelouses, taille des haies, élagage des arbres, etc.
- Nettoyage des parties communes : hall d’entrée, cage d’escalier, couloirs, local poubelle, etc.
- Maintenance des équipements : ascenseur, portail électrique, interphone, chauffage collectif, etc.
- Vérification périodique des installations : plan de prévention incendie, contrôle des dispositifs de sécurité, audit énergétique, etc.
Travaux de rénovation et d'amélioration
Les travaux de rénovation et d’amélioration concernent des interventions ponctuelles visant à préserver l’état et la valeur du patrimoine immobilier. Ils sont votés en assemblée générale et font l’objet d’un appel de fonds spécifique auprès des copropriétaires :
- Ravalement de façade : nettoyage, réparation ou reconstitution des murs et revêtements extérieurs
- Rénovation des parties communes : peinture, moquette, éclairage, menuiseries, etc.
- Mise aux normes des installations : accessibilité handicapés, sécurité incendie, performance énergétique, télécommunications, etc.
- Aménagement d’espaces supplémentaires : local vélo, salle de réunion, parking, etc.
Gros travaux et réparations exceptionnelles
Enfin, les gros travaux et réparations exceptionnelles sont réalisés pour remédier à des problèmes structurels, fonctionnels ou esthétiques importants. Ils nécessitent des investissements conséquents et peuvent impliquer des désagréments temporaires pour les occupants :
- Étanchéité de la toiture et terrasses : remplacement des membranes d’étanchéité, isolation thermique, évacuation des eaux pluviales, etc.
- Réfection des réseaux d’eau et d’électricité : remplacement des canalisations, colonnes montantes, câbles et compteurs
- Renforcement ou réparation des structures : poutres, planchers, murs porteurs, balcons, etc.
- Travaux de sécurisation du bâtiment : mise en place d’un vidéophone, alarme anti-intrusion, éclairage extérieur, etc.
Quelle est la procédure à suivre pour lancer des travaux en copropriété ?
La procédure pour entreprendre des travaux en copropriété varie en fonction de la nature des travaux, de l’ampleur des travaux et des règles spécifiques établies dans le règlement de copropriété de l’immeuble. Cependant, voici généralement les étapes à suivre pour entreprendre des travaux en copropriété en France :
- Détermination des travaux à réaliser : Les copropriétaires doivent d’abord décider quels travaux sont nécessaires. Cela peut être fait lors d’une assemblée générale de copropriété (AG). Les travaux peuvent être de différentes natures, comme des travaux d’entretien courant, des travaux de rénovation, des travaux d’amélioration, etc.
- Demande de devis : Une fois les travaux décidés, il est courant de solliciter plusieurs devis de différents prestataires pour estimer le coût des travaux. Ces devis seront présentés aux copropriétaires lors de l’AG.
- Convocation à l’assemblée générale : Le syndic de copropriété (ou un copropriétaire) doit convoquer une assemblée générale extraordinaire pour discuter des travaux. L’ordre du jour de cette réunion doit inclure les détails sur les travaux, les devis obtenus, le financement des travaux, etc.
- Vote en assemblée générale : Les copropriétaires votent sur la réalisation des travaux lors de l’AG. La majorité requise pour approuver les travaux dépend de la nature des travaux et de ce qui est stipulé dans le règlement de copropriété. Par exemple, des travaux d’entretien courant peuvent nécessiter une majorité simple, tandis que des travaux plus importants peuvent nécessiter une majorité qualifiée.
- Réalisation des travaux : Une fois que les travaux ont été approuvés en AG, le syndic de copropriété ou le conseil syndical peut procéder à la mise en œuvre des travaux en engageant les entreprises ou les professionnels appropriés.
- Suivi et réception des travaux : Les travaux doivent être supervisés pour s’assurer qu’ils sont réalisés conformément aux devis approuvés. Une fois les travaux terminés, une réception des travaux peut être organisée pour s’assurer de leur conformité.
- Financement des travaux : Le financement des travaux peut être effectué de différentes manières. Il peut être couvert par le fonds de travaux de la copropriété, ou les copropriétaires peuvent être appelés à payer une quote-part en fonction de leurs tantièmes (parties de copropriété). Le mode de financement doit avoir été décidé lors de l’AG.
- Déclaration de travaux : Dans certains cas, notamment pour des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble, une déclaration préalable en mairie peut être nécessaire.
- Communication aux copropriétaires : Il est essentiel de maintenir une communication transparente avec les copropriétaires tout au long du processus, en les tenant informés des avancements des travaux et des dépenses associées.
- Clôture des travaux : Une fois que les travaux sont terminés, il convient de finaliser les comptes, de procéder à la répartition des dépenses et de présenter les résultats aux copropriétaires.
Comment financer ces dépenses travaux en copropriété ?
Pour assurer la bonne réalisation de ces travaux, il est essentiel de prévoir, anticiper et budgétiser les dépenses qui en découlent. Plusieurs sources de financement sont possibles :
- Le budget de fonctionnement courant : il couvre les frais d’entretien et de maintenance réguliers, ainsi que les petites réparations dans la limite des sommes votées en assemblée générale.
- L’appel de fonds travaux : il s’agit d’une provision spécifique demandée aux copropriétaires pour financer un projet de travaux décidé collectivement ; son montant varie selon la nature du chantier et le mode de répartition des charges.
- Le fonds de travaux : depuis 2017, l’instauration d’un fonds de travaux obligatoire permet de sécuriser une épargne dédiée aux interventions futures. Chaque copropriété doit ainsi cotiser annuellement à hauteur de 5% minimum de son budget prévisionnel. Cette obligation ne s’applique pas aux copropriétés de moins de 10 lots et celles dont le syndicat de copropriété est constitué depuis moins de 5 ans.
- Les aides publiques : en fonction du type de travaux, il existe différentes aides pour alléger la facture :
- L’éco-prêt à taux zéro : cette aide permet de financer des travaux de rénovation énergétique sans avancer le montant des travaux
- Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) : ce dispositif permet de bénéficier d’un crédit d’impôt sur les travaux de rénovation énergétique réalisés dans une résidence principale
- La prime « Ma Prime Rénov » : cette prime, cumulable avec l’éco-PTZ, aide les ménages modestes à financer leurs travaux de rénovation énergétique
Il convient donc d’être attentif aux besoins en travaux et dépenses liées qui peuvent impacter la vie en copropriété. De plus, un entretien régulier et la réalisation des travaux nécessaires sont autant de leviers pour améliorer la qualité de vie des habitants, assurer la pérennité du bâtiment et valoriser le patrimoine immobilier.
