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Diagnostic de performance énergétique, qu'est-ce qui change en 2021 ?

Le 1er juillet 2021, une nouvelle réforme concernant le diagnostic de performance énergétique entre en vigueur. Selon le nouveau calcul, les changements vont varier : certains logements verront leur note baisser tandis que d’autres, eux, verront leur note augmenter. Voici les changements à venir pour vos clients et leurs biens ainsi que leurs conséquences. 

 

Quels sont les changements ? 

 

Tout d’abord, au même titre que les autres diagnostics, le DPE va devenir juridiquement opposable. C’est-à-dire qu’un acheteur ou locataire pourra se retourner contre son vendeur ou propriétaire en cas d’erreur ou de manquement. 

 

Le second changement, c’est la méthode de calcul pour effectuer le diagnostic. À l’heure actuelle, deux méthodes coexistent : la première appelée “3CL” pour “calcul de la consommation conventionnelle des logements” consiste à analyser en profondeur les caractéristiques de la bâtisse. Par exemple, en étudiant l’isolation, le mode de chauffage ou encore les matériaux de construction. La seconde méthode, appelée “sur facture”, se base uniquement sur les dépenses énergétiques du foyer. C’est une technique appliquée sur près d’une maison sur deux mais jugée beaucoup trop dépendante de la consommation des occupants donc peu fiable. Cette dernière méthode va donc être abandonnée. 

 

Le dernier changement et l’un des plus importants pour les propriétaires est l’instauration d’un double seuil de notation. Ainsi, le calcul ne reposera plus simplement sur la consommation énergétique des biens, mais aussi sur son volume de production de gaz à effet de serre. Deux notes seront donc attribuées, une basée sur la consommation énergétique et la seconde sur le taux d’émission de CO2. L’étiquette globale du bien sera attribuée en fonction de la pire des deux notes. Plus qu’un diagnostic énergétique, il s’agit désormais d’un véritable diagnostic environnemental

 

Comment vont évoluer les notes des logements ? 

 

La prise en compte de ce second calcul va forcément impacter la note finale des logements. Néanmoins, même si 40% des biens sont concernés par ce changement, celui-ci n’est pas forcément négatif ! Il peut également être positif dans certains cas. 

 

L’Etat a d’ailleurs annoncé que près de 800 000 logements devraient obtenir une note plus basse que prévu contre 600 000 logements qui devraient sortir de la catégorie des “passoires thermiques”. Le principal élément déclencheur est le mode de chauffage. En effet, les biens chauffés au fioul ou au gaz émettent davantage de carbone et seront donc rétrogradés sur l’échelle du DPE. Tout le contraire des biens chauffés à l’électrique ou au bois qui, eux, pourront remonter. 

 

Pour l’instant, l’exécutif affirme que les changements ne devraient pas dépasser une classe. C’est-à-dire que les logements notés E ne pourront pas descendre en dessous de F. Néanmoins, selon certains professionnels, des simulations montrent des cas de changement de deux classes. C’est donc rare, mais pas impossible. 

 

Et si ce changement est observable dans un sens, il peut également l’être dans l’autre. Cependant, impossible pour l’instant d’estimer une possible évolution de classe. Pour connaître cette dernière, il faut impérativement effectuer un nouveau DPE. 

 

Est-ce que ces changements peuvent faire perdre de la valeur aux logements concernés ? 

 

Selon les professionnels de l’immobilier, oui. Les biens immobiliers de classe F et G se vendent en moyenne 2 à 18% moins cher qu’un logement de classe énergétique D. L’impact de cette note énergétique sur la valeur du bien dépend de plusieurs facteurs : sa nature, l’année de construction et sa zone géographique. 

 

Quelles sont les conditions pour les ventes, achats ou locations ? 

 

Pas de panique ! Dans le cadre d’une vente, si le DPE du propriétaire a été réalisé avant le 1er juillet 2021 et est encore valide, celui-ci est accepté jusqu’en décembre 2024. Il en est de même pour les propriétaires qui ont acheté un logement dans le but de le louer : le DPE fourni au moment de la livraison de celui-ci peut être utilisé pour signer un bail. 

 

Cependant, en prévision de la loi climat et résilience, il est conseillé de refaire rapidement un diagnostic pour connaître les évolutions de sa classe. À savoir qu’à terme, cette nouvelle loi en cours d’examen au Parlement devrait pouvoir interdire la location des logements de classe F et G. Bien entendu, cette interdiction ne prendra pas effet tout de suite, mais à partir de 2025 pour les logements classe G et 2028 pour les logements classe F. 

 

Une perspective à prendre en compte, car elle pourrait contraindre certains propriétaires à prévoir rapidement des travaux. 

 

Après la vente et la location, c’est l’achat d’un bien mal noté qui risque d’être plus compliqué pour les ménages. En effet, les banques ont déjà modifié les conditions de prêt pour l’acquisition d’un bien immobilier mal noté ou impossible à diagnostiquer. Sans s’opposer totalement à l’achat de ce type de biens, elles pourront néanmoins imposer des travaux à court terme. 

 

Est-ce que le prix du diagnostic de performance énergétique va augmenter ? 

 

Pour renforcer la fiabilité et la précision de ce dernier, le DPE va devenir plus technique et donc beaucoup plus long pour les diagnostiqueurs professionnels. Qui dit plus long dit forcément plus cher. D’autant plus que le diagnostic ne sera plus simplement une question d’estimation, mais bien de mesure. Chaque élément devra être analysé pour pouvoir mesurer le plus précisément possible sa consommation, augmentant donc la charge de travail. Selon certaines sources, le DPE qui coûte actuellement entre 60 et 100 euros selon le logement pourrait facilement passer à 200 euros pour une maison de 110 m2. Une augmentation qui sera donc proportionnelle en fonction du bien et des équipements à analyser.

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