Résumé
- Les gros travaux concernent des rénovations majeures, des travaux structurels, et des améliorations de sécurité et de performance énergétique.
- À la charge du propriétaire, sauf si causés par un défaut d’entretien du locataire.
- Le locataire a droit à une information préalable, un logement décent et une éventuelle indemnisation.
- Possibilité de refus pour certains travaux non essentiels, mais obligation d’accepter ceux liés à l’efficacité énergétique.
Lorsqu’un propriétaire réalise de gros travaux dans un logement loué, le locataire ne peut pas toujours s’y opposer. Certains travaux sont nécessaires pour entretenir le bien, améliorer sa performance énergétique ou garantir sa décence.
Mais le locataire dispose de droits précis. Il doit être informé avant le début du chantier, conserver une jouissance paisible du logement et pouvoir demander une réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours. Dans les situations les plus graves, notamment si le logement devient inhabitable pendant les travaux, il peut aussi demander l’interruption du chantier ou la résiliation du bail.
Pour un propriétaire bailleur, une agence immobilière ou un administrateur de biens, bien connaître les droits du locataire en cas de gros travaux permet d’éviter les litiges et de sécuriser la gestion locative du logement.
Qu’entend-on par « gros travaux » ?
Les gros travaux dans un logement correspondent à de travaux d’ampleur, souvent coûteux et qui peuvent avoir un impact sur le confort du bien immobilier et la structure du bâtiment.
On distingue parmi eux :
- La rénovation majeure, qui peut être le changement des sols, l’installation d’une cuisine aménagée ou encore la rénovation totale d’une salle de bain ;
- Les travaux structurels, qui correspondent aux travaux réalisés sur la structure du bâtiment (travaux sur le toit, les escaliers, les murs porteurs ou les fondations, etc.) ;
- L’amélioration de la sécurité, comme le remplacement de l’installation électrique ou de gaz ;
- L’amélioration de l’efficacité énergétique, qui peut être l’isolation complète du logement, le remplacement des fenêtres ou l’installation d’un nouveau système de chauffage.
Qui paie quoi en cas de travaux dans un logement ?
Pour bien comprendre la répartition des travaux, il est utile de rappeler les droits et obligations du bailleur et du locataire pendant toute la durée du bail. Cette distinction est importante pour ne pas confondre gros travaux, réparations locatives et charges locatives récupérables.
En effet, en tant que propriétaire, certains travaux sont à votre charge, notamment les gros travaux. Mais le locataire a aussi des devoirs concernant l’entretien du logement.
Si les travaux importants, comme la rénovation de la toiture, un ravalement, le remplacement du système de chauffage ou encore le changement des fenêtres pour une meilleure isolation incombent au bailleur, le locataire doit de son côté prendre en charge les petites réparations du quotidien, comme le remplacement d’un flotteur dans les WC par exemple.
Quels sont les droits du locataire en cas de « gros travaux » ?
Le locataire dispose de droits lorsque le propriétaire réalise des gros travaux dans le logement.
Le droit d’information, première obligation du propriétaire
Le propriétaire doit informer le locataire avant le début des travaux. Cette notification doit préciser la nature des travaux envisagés, leur date de début, leur durée prévisible et leurs conditions de réalisation. Le locataire doit pouvoir comprendre l’impact du chantier sur l’usage du logement. En revanche, les travaux ne peuvent pas être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord exprès.
Le droit à un logement décent et habitable pendant le chantier
Même si des gros travaux ont lieu, le locataire a le droit de vivre dans un logement décent. Lorsque les travaux nuisent au confort, l’occupant peut demander une réduction du loyer.
Ce dédommagement vise à compenser le préjudice subi.
Le propriétaire peut-il avoir à reloger le locataire ?
Les gros travaux rendent le logement tout bonnement inhabitable ? Ou ils altèrent considérablement le confort de vie ? Alors oui, le propriétaire peut avoir à reloger temporairement le locataire, à ses frais.
Les conditions de relogement doivent être au minimum équivalentes à celles du bien immobilier en travaux.
Le droit à la tranquillité, un autre droit du locataire
Le locataire peut demander une indemnisation lorsque les gros travaux engendrent des bruits excessifs qui suivent à sa tranquillité dans le logement.
Comme le précise l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire doit impérativement demander l’autorisation du locataire pour que les travaux aient lieu le samedi, le dimanche ou lors de séjours fériés.
Le droit à la non-augmentation du loyer
Vous êtes propriétaire et avez réalisé des travaux de grande envergure dans un logement que vous louez ? Sachez que vous ne pouvez pas directement augmenter le loyer au seul motif que vous avez réalisé des travaux.
La révision annuelle reste encadrée par le bail et par l’indice de référence des loyers. Dans certains cas spécifiques, des travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie peuvent avoir un impact sur le loyer, mais uniquement dans les conditions prévues par la réglementation.
Travaux gênants ou logement inhabitable : quelle différence ?
Des nuisances ponctuelles ne suffisent pas toujours à justifier une indemnisation ou un refus des travaux. En revanche, si les travaux empêchent le locataire d’utiliser une partie importante du logement, rendent le bien dangereux ou ne respectent pas les conditions annoncées, le locataire peut demander une réduction de loyer, saisir le juge ou demander l’interruption du chantier.
Vous souhaitez faciliter vos révisions de loyer ?
Un locataire peut-il refuser certains travaux dans le logement ?
Oui, le locataire peut tout à fait refuser la réalisation de certains travaux dans le logement qu’il loue. C’est le cas s’ils n’ont pas de réelles utilités pour l’habitation, comme l’ajout d’équipements domotiques ou la pose d’un nouveau type de sol sur un sol en bon état.
En revanche, le locataire ne peut pas s’opposer aux travaux nécessaires à l’entretien normal du logement, à sa mise en conformité avec les critères de décence, à l’amélioration de sa performance énergétique ou à l’amélioration des parties communes ou privatives. Il doit permettre l’accès au logement pour leur préparation et leur réalisation, dans des conditions raisonnables.
Le locataire peut-il contraindre le propriétaire à réaliser des gros travaux ?
Un locataire a tout à fait le droit de contraindre son propriétaire à entreprendre des travaux dans certaines situations spécifiques :
- Si le bien loué ne respecte plus les critères de décence, tels que des problèmes d’humidité, un chauffage défectueux ou des installations inadéquates ;
- Lorsque certains éléments du logement présentent un danger, comme des fuites d’eau importantes ou des installations électriques défaillantes ;
- En cas de panne d’équipements essentiels, comme le chauffage ou l’eau chaude.
Si, malgré la demande du locataire, le propriétaire reste inactif, le locataire a la possibilité de saisir le tribunal. Ce dernier peut alors émettre une ordonnance obligeant le propriétaire à exécuter les travaux indispensables.
Gros travaux et résiliation du bail
Vous avez besoin de réaliser de gros travaux dans un logement mis à la location et le locataire vous demande une résiliation du bail ? Il est en droit de le faire lorsque le bien devient inhabitable sur une longue période, lorsque les travaux modifient ses caractéristiques ou lorsque le bailleur ne respecte pas les obligations qui lui incombent concernant les gros travaux.
Dans ces cas précis, le locataire peut envoyer un recommandé et demander une résiliation du bail au propriétaire, en précisant le motif et en respectant le préavis légal d’un mois.
