Résumé
- Les gros travaux concernent des rénovations majeures, des travaux structurels, et des améliorations de sécurité et de performance énergétique.
- À la charge du propriétaire, sauf si causés par un défaut d’entretien du locataire.
- Le locataire a droit à une information préalable, un logement décent et une éventuelle indemnisation.
- Possibilité de refus pour certains travaux non essentiels, mais obligation d’accepter ceux liés à l’efficacité énergétique.
En tant que propriétaire, vous pouvez avoir besoin de réaliser des gros travaux dans un logement que vous mettez en location, pour pallier à l’usure provoquée par le temps qui passe, améliorer son confort ou le remettre aux normes. LOCKimmo, qui propose un logiciel de gestion locative aux professionnels de l’immobilier, fait le point sur les droits des locataires en cas de travaux importants.
Qu’entend-on par « gros travaux » ?
Les gros travaux dans un logement correspondent à de travaux d’ampleur, souvent coûteux et qui peuvent avoir un impact sur le confort du bien immobilier et la structure du bâtiment.
On distingue parmi eux :
- La rénovation majeure, qui peut être le changement des sols, l’installation d’une cuisine aménagée ou encore la rénovation totale d’une salle de bain ;
- Les travaux structurels, qui correspondent aux travaux réalisés sur la structure du bâtiment (travaux sur le toit, les escaliers, les murs porteurs ou les fondations, etc.) ;
- L’amélioration de la sécurité, comme le remplacement de l’installation électrique ou de gaz ;
- L’amélioration de l’efficacité énergétique, qui peut être l’isolation complète du logement, le remplacement des fenêtres ou l’installation d’un nouveau système de chauffage.
Qui paie quoi en cas de travaux dans un logement ?
En tant que propriétaire, certains travaux sont à votre charge, notamment les gros travaux. Mais le locataire a aussi des devoirs concernant l’entretien du logement.
Si les travaux importants, comme la rénovation de la toiture, un ravalement, le remplacement du système de chauffage ou encore le changement des fenêtres pour une meilleure isolation incombent au bailleur, le locataire doit de son côté prendre en charge les petites réparations du quotidien, comme le remplacement d’un flotteur dans les WC par exemple.
Quels sont les droits du locataire en cas de « gros travaux » ?
Le locataire dispose de droits lorsque le propriétaire réalise des gros travaux dans le logement.
Le droit d’information, première obligation du propriétaire
De toute évidence, le propriétaire doit informer son locataire que des gros travaux vont avoir lieu, en lui envoyant un courrier recommandé au plus tard 2 mois avant le début du chantier. La lettre doit mentionner le type de travaux réalisés, le fait qu’il y a urgence, la date de début, la durée et l’impact sur l’utilisation du logement.
Le droit à un logement décent et habitable pendant le chantier
Même si des gros travaux ont lieu, le locataire a le droit de vivre dans un logement décent. Lorsque les travaux nuisent au confort, l’occupant peut demander une réduction du loyer.
Ce dédommagement vise à compenser le préjudice subi.
Le propriétaire peut-il avoir à reloger le locataire ?
Les gros travaux rendent le logement tout bonnement inhabitable ? Ou ils altèrent considérablement le confort de vie ? Alors oui, le propriétaire peut avoir à reloger temporairement le locataire, à ses frais.
Les conditions de relogement doivent être au minimum équivalentes à celles du bien immobilier en travaux.
Le droit à la tranquillité, un autre droit du locataire
Le locataire peut demander une indemnisation lorsque les gros travaux engendrent des bruits excessifs qui suivent à sa tranquillité dans le logement.
Comme le précise l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire doit impérativement demander l’autorisation du locataire pour que les travaux aient lieu le samedi, le dimanche ou lors de séjours fériés.
Le droit à la non-augmentation du loyer
Vous êtes propriétaire et avez réalisé des travaux de grande envergure dans un logement que vous louez ? Sachez que vous ne pouvez pas directement augmenter le loyer pour compenser le coût des travaux.
Malgré cela, si les travaux réalisés améliorent considérablement le confort du bien immobilier ou sa performance énergétique, vous pourrez réaliser une majoration du loyer à l’occasion de la révision annuelle.
Vous souhaitez faciliter vos révisions de loyer ?
Un locataire peut-il refuser certains travaux dans le logement ?
Oui, le locataire peut tout à fait refuser la réalisation de certains travaux dans le logement qu’il loue. C’est le cas s’ils n’ont pas de réelles utilités pour l’habitation, comme l’ajout d’équipements domotiques ou la pose d’un nouveau type de sol sur un sol en bon état.
Il ne peut en revanche en aucun cas s’opposer à des travaux d’amélioration énergétique. La loi autorise en effet le propriétaire à imposer certains travaux pour faire face aux enjeux environnementaux de notre époque. Il peut s’agir de l’installation d’un système de chauffage moins énergivore comme du remplacement de vieilles fenêtres par des fenêtres en PVC.
Le locataire peut-il contraindre le propriétaire à réaliser des gros travaux ?
Un locataire a tout à fait le droit de contraindre son propriétaire à entreprendre des travaux dans certaines situations spécifiques :
- Si le bien loué ne respecte plus les critères de décence, tels que des problèmes d’humidité, un chauffage défectueux ou des installations inadéquates ;
- Lorsque certains éléments du logement présentent un danger, comme des fuites d’eau importantes ou des installations électriques défaillantes ;
- En cas de panne d’équipements essentiels, comme le chauffage ou l’eau chaude.
Si, malgré la demande du locataire, le propriétaire reste inactif, le locataire a la possibilité de saisir le tribunal. Ce dernier peut alors émettre une ordonnance obligeant le propriétaire à exécuter les travaux indispensables.
Gros travaux et résiliation du bail
Vous avez besoin de réaliser de gros travaux dans un logement mis à la location et le locataire vous demande une résiliation du bail ? Il est en droit de le faire lorsque le bien devient inhabitable sur une longue période, lorsque les travaux modifient ses caractéristiques ou lorsque le bailleur ne respecte pas les obligations qui lui incombent concernant les gros travaux.
Dans ces cas précis, le locataire peut envoyer un recommandé et demander une résiliation du bail au propriétaire, en précisant le motif et en respectant le préavis légal d’un mois.
