I/ Comment optimiser son investissement locatif ?
Vous souhaitez devenir propriétaire bailleur ? Avant tout chose et afin d’optimiser le rendement de votre futur investissement locatif il convient de suivre certaines règles.
Définir votre projet au préalable
Dans un premier temps vous devez vous poser les bonnes questions : Quel type de bien immobilier souhaitez-vous acquérir ? (Rappelons que les petites surfaces type T2 représentent une bonne rentabilité locative tant il y a de demande de la part des étudiants ou des personnes qui se lancent dans la vie active). De quel budget disposez-vous ? Quel est l’objectif de votre investissement ?
A noter que même si le dispositif fiscal est une chose très importante, il convient au préalable de bien définir ses objectifs pour réussir, entre autres, à louer son logement !
Choisir l’emplacement avec soin
Autre aspect : le choix de l’emplacement. Ce critère est primordial comme vous pouvez vous en douter. Vous devez vous informer sur le secteur où vous envisagez d’acquérir, posez des questions aux voisins, vous baladez dans le secteur pour avoir un réel aperçu du quartier. Renseignez-vous également sur les prix pratiqués pour des biens similaires à celui que vous envisagez d’acheter pour louer. De plus, la demande est-elle forte pour ce type de biens? Quel est le profil des locataires dans le quartier ? Ce sont autant de questions que vous devez élucider pour obtenir un parfait état de la situation.
Gardez en effet à l’esprit qu’un investissement locatif n’est rentable que si le bien est loué !
Le choix du dispositif fiscal
En investissant dans l’immobilier neuf ou ancien et sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier de certains dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie pour les plus connus…).
Ces dispositifs vous permettant de réaliser des économies d’impôt c’est un élément à prendre en compte lors de votre investissement locatif.
Vous avez trouvé le bien que vous souhaitez acquérir et vous êtes donc prêt à devenir bailleur ? Passons à l’étape suivante : la fiscalité de l’investissement immobilier.
II/ Fiscalité de l’investissement locatif immobilier
Devenir propriétaire bailleur est un bon moyen de s’assurer une source de revenus complémentaires.
Cependant, vous vous posez des questions en matière de fiscalité . Nous allons vous apporter des réponses à travers ce dossier.
Les revenus qui découlent d’une location sont obligatoirement imposables. Les loyers tirés de la location doivent être déclarés au fisc en tant que revenus fonciers (RF) si votre location est nue ou bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si votre location est louée meublée.
Lorsqu’il sera déterminé, le résultat fiscal (bénéfice ou pertes) de votre activité de location sera à ajouter ou retrancher de vos autres revenus. En tant qu’investisseur votre résultat sera donc imposé dans le cadre de l’impôt sur le revenu.
Le montant du revenu net taxable que l’on peut aussi appeler résultat fiscal s’obtient de la manière suivante :
Des dispositifs existent pour vous permettre à vous, bailleurs, d’alléger vos factures fiscales. Les possibilités qui existent diffèrent selon si le logement proposé à la location est vide ou meublé les régimes fiscaux étant différents.
La fiscalité concernant la location meublée
Rappel : Pour être considéré comme “meublé”, un logement doit se composer d’une liste d’équipements nécessaires qui sont les suivants :
Des plaques de cuisson – Un four ou micro-ondes – Des ustensiles de cuisine – Une table est des chaises – Des étagères de rangement – Des luminaires – Du matériel d’entretien ménager – De la vaisselle – Un réfrigérateur et un congélateur (ou un réfrigérateur composé d’une partie congélateur) – Une literie avec couette ou couverture – Un dispositif d’occultation des fenêtres pour la chambre à coucher
Si le logement proposé ne dispose pas de ces éléments, le locataire est en droit de mener une action en justice contre le propriétaire du bien. Il pourra alors obtenir la requalification de la nature de sa location avec les conséquences que cela peut avoir pour vous propriétaire bailleur.
Dans le cas où vous proposez à la location un logement meublé deux options s’offrent à vous : la location meublée à titre non professionnel (LMNP) ou bien le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
-> Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Avec ce régime réel d’imposition vous pouvez déduire toutes les charges (travaux, intérêts d’emprunts etc) qui sont relatives à la propriété, et notamment des amortissements. La somme de toutes ces déductions peut vous permettre de diminuer votre résultat fiscal et celui ci peut ainsi se retrouver proche de zéro.
Si tel est le cas vos locations échapperont à l’impôt. Vous l’aurez compris, ce statut apporte des avantages fiscaux non négligeables. Il est à privilégier si vos locations sont susceptibles de dégager des charges déductibles conséquentes.
En général le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) sera à privilégier si vous avez financé votre investissement immobilier par emprunt. En effet les premières années les intérêts versés pour le remboursement de votre prêt viendront gonfler votre stock de charges déductibles.
Sauf si le propriétaire bénéficie du régime du loueur en meublé professionnel, le déficit (résultat négatif les revenus étant inférieurs aux charges) ne peut s’appliquer que sur les revenus de même nature des années suivantes.
Le déficit éventuellement généré par votre activité de loueur en meublé non professionnel ne pourra donc venir réduire que des bénéfices qui apparaîtraient les années suivantes sur cette même activité. Le déficit généré par cette activité ne pourra pas s’appliquer en déduction des autres revenus que vous générez (ex: vos salaires).
-> Le micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
Ce régime entraîne l’application d’un abattement fiscal de 50% des charges relatives à la propriété. Seuls 50% de vos revenus seront donc à ajouter à vos revenus. On comprend par conséquent qu’avec un micro BIC il ne sera pas possible de générer de déficit.
Le régime du micro BIC est un régime accessible si les revenus que vous tirez de vos locations ne dépassent pas 32 900 € par an. Ce régime est caractérisé par sa simplicité, notamment concernant la déclaration.
La fiscalité concernant la location non meublée
Les loyers que vous percevez avec vos logements non meublés sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (RF).
Un régime forfaitaire d’imposition, le micro foncier peut s’appliquer si le montant des loyers ne s’élève pas à plus de 15.000 euros par an. Un abattement de 30% vient s’appliquer au montant des loyers déclarés. Néanmoins, vous ne pouvez déduire aucune charge ni constater de déficit foncier.
Le micro foncier est donc à l’image du micro BIC que nous avons décrit précédemment. Très simple mais limitant les possibilités de déductions fiscales. Dans le cas où le montant des loyers dépasse le seuil des 15.000 euros, le micro foncier n’étant plus accessible, c’est le régime réél qui s’applique.
Une déduction de certaines charges (charges de copropriété, frais de gestion, intérêts d’emprunt etc…) peut être appliquée.
Le déficit foncier qui peut alors apparaître peut s’appliquer sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros.
Le surplus sera déduit des revenus fonciers de 10 années suivantes.
Maintenant que vous en savez davantage quant à la fiscalité d’un investissement locatif immobilier, passons à présent aux charges locatives ainsi qu’à leur régularisation, une étape très importante pour un bailleur.
III/La régularisation des charges locatives
Les dépenses liées à une location sont réparties entre propriétaire et locataire. Elles servent à entretenir l’immeuble et à effectuer des réparations en cas de besoin.
Une partie de ces charges sont appelées charges récupérables. Elles sont payées par le propriétaire bailleur, qui demande ensuite le remboursement à son locataire.
Comment s’effectue la répartition pour l’entretien d’un immeuble ? Qui s’occupe de quoi ?
Le locataire a la responsabilité d’entretenir son logement et d’effectuer les réparations simples. Le bailleur lui, intervient lorsque des réparations plus importantes doivent être réalisées. Il prend également en charge les dépenses d’administration et d’amélioration des équipements.
Pour ce qui concerne un bail d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (logement occupé en tant que résidence principale) la liste des charges locatives est déterminée par un décret (n° 87-713 du 26 août 1987).
Le bailleur peut ainsi par exemple récupérer une partie des charges auprès de ses locataires comme le ménage des parties communes et l’entretien des espaces verts entre autres.
Les différentes charges selon les types de location
-> Les charges locatives en copropriété
Dans le cas d’une copropriété, l’entretien et les réparations sont prises en charge par le syndic de copropriété. Ce dernier élabore et tient à jour le carnet d’entretien de l’immeuble. Le propriétaire règle au cours de l’année des appels de fonds qui lui sont transmis par le syndic et dépendent du budget voté par la copropriété.
Ces appels de fonds ont un montant qui variera selon la part des charges de copropriété attribué au propriétaire.
Les charges locatives qui seront réclamées au locataire seront elles aussi basées sur cette part de charges.
Une fois par an le propriétaire reçoit un relevé de charges. Sur ce relevé il voit le détail de ce qui a été réellement dépensé par le syndic.
Sur ce document il pourra également trouver le montant des charges récupérables sur le locataire. C’est à ce montant que correspondra le montant des charges locatives.
Certains syndics de copropriété mentionnent sur les appels de fonds le montant des dépenses récupérables sur le locataire. Ces montants étant basés sur le budget de la copropriété et non des dépenses effectivement engagées il convient toutefois plutôt d’attendre le relevé de charges pour disposer du véritable montant des charges locatives.
-> Les charges locatives en monopropriété
La monopropriété désigne une personne qui est l’unique propriétaire d’un immeuble collectif. Dans ce cas, aucun syndic n’existe. C’est en effet le propriétaire lui-même qui se charge de l’entretien et des réparations de l’immeuble.
Comment s’organise alors la répartition des charges entre les locataires ?Aucune loi ne le spécifie. La répartition doit être équitable et ne pas être modifiée tous les ans. Dans le logiciel LOCKimmo il est possible de créer une clé de répartition de dépenses dynamiques.
Elle offrira plusieurs avantages:
Les dépenses pourront être réparties en fonction d’une clé de répartition librement fixée.
Les charges locatives seront automatiquement proratisées en fonction du temps de présence des locataires.
-> Les charges locatives en maison individuelle
Dans le cas d’une location de maison individuelle les charges locatives sont uniquement celles dont profitent directement le locataire (comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par exemple) car il n’y a pas de parties communes.
La location “vide”
Dans le cadre d’une location non meublée, dite également location “vide”, les charges sont récupérables par le propriétaire à leur montant réel.
Le locataire verse chaque mois une provision globale de charges. La provision est fixée selon les résultats de la dernière régularisation des charges.
La location d’un meublé
Dans le cadre d’une location meublée, le propriétaire a deux possibilités. Il peut en effet fixer le montant des charges à payer par les locataires forfaitairement ou au réel. Explications.
Pour les charges au réel, le procédé est le même que pour la location vide (voir ci-dessus).
Si les charges sont fixées forfaitairement, une somme fixe est déterminée par le bailleur. (celle-ci ne variera plus, quel que soit le montant réel des charges).
Cette méthode est très pratique du fait de sa simplicité.
A noter que ce forfait de charges (devant couvrir l’ensemble des charges) exclut bien évidemment la possibilité pour le bailleur de récupérer toutes autres charges.
Processus de régularisation des charges locatives
-> L’avant régularisation
Quand les charges sont au réel, le propriétaire bailleur se doit de procéder annuellement à la régularisation des charges qui concernent son immeuble.
1 mois avant cette régularisation une lettre relatant le détail des charges doit être envoyée aux différents locataires afin de les en informer.
Les différents points qui suivent doivent y être présentés : ascenseur, chauffage, entretien etc… et également les factures, contrats d’entretien et autres contrats de maintenance. (tous les documents qui pourront justifier une éventuelle hausse des charges).
Bien évidemment, la répartition des charges entre propriétaire et locataire est précisée. Ce dernier peut donc s’informer sur les éventuelles variations.
A noter qu’à partir de la date d’envoi de cette lettre (et pendant 6 mois) le bailleur doit pouvoir fournir aux locataires toutes les pièces justificatives qui concernent les différentes charges).
Dans le logiciel LOCKimmo cette fourniture des pièces justificatives est grandement simplifiée.
En effet si ces documents ont été intégrés à la GED (gestion électronique des documents) ils pourront être consultés par le locataire grâce à son extranet. Tout est automatique.
-> La régularisation
La régularisation des charges s’effectue de la manière suivante :
Le montant des provisions déjà versées par le locataire est soustrait au montant des dépenses locatives réelles engagées durant l’année. Ainsi, un rééquilibrage est effectué.
Si la provision versée par les locataires a été insuffisante pour pouvoir régler toutes les dépenses, le propriétaire peut demander le versement d’un complément. Dans le cas inverse, ce dernier à l’obligation de reverser le trop-perçu.
-> Oubli de régularisation des charges
Si la régularisation des charges n’est pas effectuée ponctuellement chaque année, ce sera celle des 3 dernières années au maximum qui sera prise en compte.
Si aucune régularisation de charges n’a été effectuée au delà de cette période de 3 ans les charges locatives engagées ne pourront pas être récupérées sur le locataire. Ainsi une dépense de 3 ans et 2 mois ne pourra être intégrée dans une régularisation de charges.
-> Régularisation des charges de fin de bail
Dans certains cas, le locataire quitte son logement pour X ou Y raison avant que le bailleur ne puisse demander la régularisation des charges de l’année en cours. Le bailleur doit par exemple attendre l’arrêté annuel des comptes de la copropriété.
Il peut alors conserver une partie du montant de dépôt de garantie (qu’il doit restituer après le départ du locataire) à une hauteur maximale de 20%, en attendant de procéder à la régularisation des charges.
