Résumé
- L'acte de cautionnement engage un garant à couvrir les dettes du locataire en cas de non-paiement.
- Le garant doit être majeur, solvable et fournir des justificatifs.
- Le document doit inclure les identités, l’adresse du bien, le loyer, la durée et la signature.
- Le dispositif Visale est une alternative gratuite pour couvrir les impayés.
La rédaction d’un acte de cautionnement est une étape clé pour les propriétaires qui souhaitent sécuriser le paiement de leurs loyers lors de la location d’un bien immobilier. C’est lui qui leur offre une garantie. Cependant attention, de nombreuses erreurs peuvent être faites au moment de rédiger le document, pouvant provoquer l’invalidité de l’acte. Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’acte de cautionnement et comment l’écrire en bonne et due forme.
Acte de cautionnement : de quoi s’agit-il ?
L’acte de cautionnement est un engagement contractuel par lequel un individu, appelé caution ou garant, accepte de couvrir les dettes d’un débiteur principal en cas de défaillance de ce dernier. Ce type de garantie financière est couramment utilisé dans divers domaines, notamment le secteur bancaire pour les prêts, certaines transactions commerciales et donc l’immobilier pour les locations.
Pour les propriétaires de maisons ou de biens mis à la location, cet acte leur permet de bénéficier d’une garantie en cas de non-paiement des loyers ou de dégâts provoqués par le locataire.
Qui peut se porter garant pour un locataire ?
En France, le garant peut être une personne physique ou morale. La personne doit être majeure et solvable. Pour vérifier ce point, le propriétaire est autorisé à demande certaines pièces justificatives, comme la pièce d’identité, le dernier avis d’imposition, les dernières quittances de loyer, les derniers bulletins de salaire ou relevés de retraite ou encore l’extrait Kbis pour la personne morale.
L’acte de cautionnement doit être signé par le bailleur et la caution.
Attention, les personnes sous tutelle ou sous curatelle ne sont pas autorisées à signer l’acte de cautionnement.
Quelles différences entre une caution simple et une caution solidaire ?
Les propriétaires de biens immobiliers peuvent signer deux types d’acte de cautionnement avec un garant qui décide de se porter caution.
Il peut s’agir d’un acte de cautionnement simple, qui implique que le bailleur doit tout d’abord mettre en place toute une procédure pour obtenir ses impayés (relance par courrier avec A/R, voire sollicitation d’un huissier de justice). De son côté, la caution solidaire est plus avantageuse pour le propriétaire, qui pour obtenir le paiement de la dette peut s’adresser directement au garant, sans intermédiaire préalable.
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Comment rédiger un acte de cautionnement ?
L’acte de cautionnement vient en complément du contrat de location. Celui-ci doit faire l’objet d’un document écrit à la main et en deux exemplaires. Fournir un acte de cautionnement manuscrit avait un temps été abrogé par la loi ELAN, mais c’est à nouveau d’actualité depuis le 1er janvier 2022.
Un acte de cautionnement doit comporter certaines mentions obligatoires pour être valable au regard de la loi. À savoir :
- Les noms et prénoms du propriétaire et du garant ;
- Les noms et prénoms du locataire ;
- L’adresse du bien concerné ;
- Le contrat dont l’acte de cautionnement est l’accessoire ;
- Le montant du loyer et les conditions de révision du loyer ;
- La durée de l’engagement ;
- La mention de s’il s’agit d’une caution simple ou solidaire ;
- La reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 en lien avec la durée de l’engagement de la caution ;
- La signature de la caution.
Combien de temps un acte de cautionnement reste-t-il valable ?
La durée de l’engagement dépend de ce qui est indiqué dans l’acte de cautionnement.
Lorsque la caution s’engage pour une durée déterminée, elle reste en principe tenue jusqu’au terme prévu. Elle ne peut pas se retirer librement avant cette date, sauf clause particulière ou accord exprès du bailleur.
Si l’acte est conclu pour une durée indéterminée, la caution peut résilier son engagement. Cette résiliation ne prend toutefois effet qu’à la fin du bail en cours.
Il n’est donc pas toujours facile de se désolidariser d’un bail en tant que garant. Avant de signer, il est essentiel de vérifier la durée prévue et les conditions de fin de l’engagement.
Modèle d’acte de cautionnement
Un modèle d’acte de cautionnement peut faciliter la préparation du dossier locatif. Il ne doit toutefois pas être utilisé sans vérification. Le contenu du document doit correspondre au bail concerné, au type de caution choisi et à la durée réelle de l’engagement.
Voici un exemple d’acte de cautionnement.
Pour être certain d’avoir un modèle toujours à jour, nous vous recommandons cependant d’utiliser l’outil de Service-Public qui permet de générer un acte de cautionnement dirctement en ligne.
Je soussigné(e) [Prénom et Nom de la caution], né(e) le [Date de naissance] à [Commune], et domicilié(e) au [Adresse de la caution], m’engage en qualité de caution [Simple/Solidaire] pour [Prénom et Nom du locataire], afin de garantir les obligations découlant du bail signé avec le propriétaire [Nom du bailleur], résidant à [Adresse du bailleur], pour la location du bien situé au [Adresse du logement loué].
Après avoir pris connaissance du montant du loyer fixé à [Montant du loyer en toutes lettres] ([Montant du loyer en chiffres]) par [Mois/Trimestre/An], et de sa révision annuelle prévue chaque [Date de révision], conformément à l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE au [Trimestre de référence précisé dans le bail], je consens à cet engagement.
Mon engagement couvre, en cas de défaillance du locataire, le règlement des loyers, charges, réparations, dégradations, indemnités d’occupation, taxes, frais de procédure, et autres sommes dues. Cette garantie est limitée à [Montant de l’engagement en toutes lettres] ([Montant de l’engagement en chiffres]), incluant les accessoires éventuels.
Cet engagement est établi pour une durée [Indéterminée/Déterminée] (préciser si applicable).
Conformément à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, j’ai pris note que :
« En cas d’absence de durée précisée ou en cas de cautionnement à durée indéterminée, la caution peut résilier unilatéralement son engagement. La résiliation prendra effet à la fin du contrat de location en cours, qu’il soit initial, reconduit ou renouvelé, dès lors que le bailleur en aura été informé. »
Par ailleurs, je confirme avoir pris connaissance des dispositions de l’article 2297 du Code civil :
« La caution privée des bénéfices de discussion ou de division ne peut exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou répartisse ses poursuites entre les cautions. À défaut, elle peut néanmoins se prévaloir de ces bénéfices. »
Fait à [Commune], le 20 décembre 2024
[Signature de la caution]
[Prénom et Nom de la caution]
Depuis le 1er janvier 2022, l’acte n’a plus à être entièrement rédigé à la main. Il peut être établi sur papier ou sous forme électronique. La mention manuscrite reste possible, mais elle n’est plus obligatoire.
Que se passe-t-il en cas de loyer impayé ?
Lorsqu’un locataire est en situation d’impayé, le bailleur peut se tourner vers le garant pour exiger le règlement des sommes dues.
Dans le cas d’une caution simple, le créancier doit d’abord tenter de trouver un arrangement avec le débiteur avant d’impliquer le garant. Dans le cadre d’une caution solidaire, le garant peut être sollicité immédiatement. Si la durée du cautionnement est limitée, le garant n’est tenu de couvrir que les dettes liées à la période spécifiée dans le contrat.
Aussi, en cas de non-paiement de la part du garant, et après échec des tentatives amiables, le propriétaire est en droit d’engager une action en justice pour obtenir le remboursement.
Visale peut-elle remplacer un acte de cautionnement personnel ?
Visale est un dispositif de cautionnement gratuit proposé par Action Logement. Il peut remplacer un garant personne physique lorsque le locataire, le logement et le bail respectent les conditions d’éligibilité. En cas d’impayé, Action Logement indemnise le bailleur dans les limites du contrat, puis se charge de récupérer les sommes auprès du locataire. La garantie peut également couvrir certaines dégradations locatives.
Depuis le 6 janvier 2026, Visale couvre le bail initial dans la limite de ses 3 premières années. Les contrats de cautionnement conclus avant cette date restent soumis aux conditions applicables lors de leur souscription.
Les plafonds de loyers garantis, charges comprises, ont également été relevés. Ils atteignent désormais :
- 1 940 € en Île-de-France ;
- 1 575 € dans certaines grandes agglomérations, en Corse, dans les DROM et à Saint-Martin ;
- 1 365 € dans les autres communes.
Visale est notamment accessible aux jeunes âgés de 18 à 30 ans et, sous certaines conditions, aux salariés de plus de 30 ans. Pour certains salariés de plus de 30 ans qui ne sont pas en mobilité professionnelle, le plafond de ressources a été porté à 1 710 € nets par mois en 2026. D’autres profils peuvent être concernés, notamment les personnes récemment embauchées, les alternants et les travailleurs saisonniers. L’éligibilité doit toujours être vérifiée à partir de la situation exacte du candidat.
La demande doit être effectuée avant la signature du bail. Le locataire obtient d’abord un visa, qu’il transmet au bailleur. Celui-ci doit ensuite valider le contrat de cautionnement Visale avant de signer le contrat de location et avant l’expiration du visa. Le logement ne peut pas être couvert simultanément par Visale et par une autre garantie, telle qu’une caution personnelle ou une assurance loyers impayés.
