Résumé
- La caution solidaire engage le garant à payer dès le premier impayé du locataire.
- Contrairement à la caution simple, aucune procédure préalable n'est nécessaire.
- L’acte doit inclure l’identité des parties, le loyer, la durée et une mention légale.
- En colocation solidaire, chaque garant peut être tenu responsable de l’intégralité du loyer.
Dans le domaine de la location immobilière, la caution solidaire est un dispositif souvent utilisé pour garantir le paiement du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire. Ce mécanisme, bien que courant, reste parfois mal compris, tant par les propriétaires que par les locataires. En tant que propriétaire bailleur, comprendre les subtilités de la caution solidaire est essentiel pour sécuriser vos revenus locatifs tout en respectant le cadre légal. Cet article explique en détail ce qu’est la caution solidaire, comment elle fonctionne, et les points clé à vérifier pour en faire un véritable atout dans la gestion de vos biens.
Qu’est-ce qu'une caution solidaire ?
La caution solidaire est un engagement par lequel une personne, appelée le garant, s’oblige à régler les dettes locatives d’un locataire en cas de défaillance de ce dernier dans ses obligations envers le propriétaire bailleur.
Conformément aux termes du contrat de location, le locataire est tenu de maintenir le logement en bon état, de s’acquitter du loyer et des charges qui lui incombent. En cas de manquement à ses obligations, et lorsque le garant a apposé sa signature à l’acte de caution solidaire, ce dernier est légalement tenu de garantir tout retard de paiement, même partiel (dans la limite de la durée et du montant éventuellement prévus dans l’acte de cautionnement). L’acte de caution solidaire, qui est rattaché au bail, peut être conclu pour une durée limitée ou illimitée, et peut ou non inclure un plafond de garantie.
En outre, ce dispositif offre au bailleur la possibilité de réclamer le remboursement des impayés dès que le premier retard de paiement est constaté.
Quelles différences entre une caution simple et caution solidaire ?
Comme nous venons de le voir, avec une caution solidaire, le bailleur peut demander directement au garant de régler la dette dès le premier impayé, sans devoir démontrer au préalable l’insolvabilité du locataire.
De son côté, la caution simple engage le garant uniquement si le locataire est incapable de régler ses dettes. En cas d’impayés de loyer, le bailleur doit d’abord réclamer les sommes au locataire. Il ne peut se tourner vers la caution qu’après avoir engagé les démarches nécessaires contre ce dernier, sous réserve des clauses de l’acte et des exceptions applicables. Grâce à ce « bénéfice de discussion », le garant peut refuser de payer tant que le recours contre le locataire n’a pas abouti.
Le choix du type de caution se fait par le propriétaire et est indiqué dans l’acte de cautionnement.
Qui peut se porter garant dans le cas d'une caution solidaire ?
La caution solidaire peut être une personne physique, comme un père, une mère, un frère, une sœur, une tante, un oncle, un grand-parent ou un ami.
Il peut également s’agir d’une personne morale, comme une entreprise, une banque, un organisme de cautionnement privé ou un organisme d’Etat.
Que doit comporter l’acte de caution solidaire ?
La loi exige une mention manuscrite via laquelle la caution solidaire s’engage à payer le bailleur en cas de manquement du locataire à ses obligations. Le document doit comporter les mentions suivantes :
- L’identification des parties : garant, locataire, bailleur, adresses et celle du logement concerné ;
- Le montant du loyer et des charges en chiffres et en lettres, en précisant les conditions de révision du loyer prévues dans le bail ;
- La durée d’engagement, car l’acte de caution solidaire ne couvre pas nécessairement toute la durée du bail et peut être à durée déterminée (sans terme précis, la durée de la caution est considérée comme indéterminée) ;
- La reconnaissance de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. ».
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Quels sont les documents à demander au garant ?
Les propriétaires ont tout à fait le droit de s’assurer de la solvabilité du garant qui souhaite se porter caution en demandant de joindre quelques documents. La loi ALUR stipule les pièces que vous pouvez demander. À savoir :
- Une seule pièce d’identité (carte d’identité, passeport, etc.) ;
- Un seul justificatif de domicile, comme la dernière quittance de loyer, la taxe foncière ou la dernière facture d’électricité, etc. ;
- Plusieurs pièces concernant l’activité professionnelle, comme le contrat de travail, l’attestation employeur, l’extrait Kbis, l’identification Insee, etc. ;
- Plusieurs pièces concernant les ressources, comme les 3 derniers bulletins de salaire, une justification de pension, le dernier avis d’imposition, le dernier bilan pour les entreprises, etc.
Comment fonctionne la caution solidaire en colocation ?
Souvent, un bail unique est signé par tous les colocataires et inclut une liste de tous les locataires ainsi qu’une clause de solidarité. Un seul exemplaire du bail est remis aux occupants. Cette configuration engage tous les colocataires à respecter les obligations du contrat et les rend collectivement responsables. Aucun partage précis du loyer n’est prévu, les colocataires se coordonnent entre eux pour régler ensemble le montant total. Si l’un d’eux ne peut payer la partie de son loyer, le bailleur peut exiger les sommes dues auprès de n’importe quel occupant. Cette solidarité s’étend également aux garants, offrant au bailleur une sécurité accrue contre les impayés. Ainsi, chaque caution peut être tenue responsable de l’intégralité du loyer, renforçant la garantie pour le propriétaire.
Avec un bail individuel, chaque locataire signe un contrat distinct avec le propriétaire. Dans ce cas, il n’existe aucune solidarité entre les colocataires, car une clause de solidarité ne peut pas être ajoutée. Chaque locataire est tenu de respecter uniquement les obligations de son propre bail. En cas de défaut de paiement, le propriétaire peut uniquement se tourner vers la caution du locataire concerné. Cette structure limite donc la responsabilité de chaque caution au montant correspondant au contrat individuel du locataire.
Comment solliciter le garant en cas d’impayés ?
En cas d’impayés d’un locataire, vous allez le plus souvent, en tant que propriétaire, le contacter par téléphone ou lui envoyer un courrier.
Sans nouvelle de sa part, envoyez-lui un commandement de payer avec accusé de réception, et le même courrier dans les 15 jours qui suivent à la caution solidaire. Celui-ci doit inclure une date limite pour le paiement du ou des impayés. Soit le garant effectue la régularisation et tout rentre dans l’ordre. Soit vous n’obtenez pas de nouvelles et dans ce cas, renvoyez aux deux parties un courrier recommandé avec accusé de réception exigeant le paiement des impayés en informant qu’à défaut, le dossier sera remis entre les mains d’un huissier.
Sans nouvelles, vous pouvez missionner un huissier pour délivrer au locataire et au garant solidaire un commandement de payer dans un délai de 2 mois. L’acte extra-judiciaire de l’huissier indique alors qu’à défaut de paiement, une procédure judiciaire sera lancée à l’encontre du locataire et de sa caution solidaire.
À retenir : la caution solidaire protège efficacement le bailleur en cas d’impayé, mais elle représente un engagement important pour le garant. Une fois l’acte signé, il n’est pas toujours simple de se désolidariser du bail. Tout dépend de la durée prévue dans le cautionnement et des conditions acceptées au moment de la signature.
Le garant doit donc mesurer précisément les risques avant de s’engager. De son côté, le professionnel de l’immobilier doit conserver un acte complet, suivre sa durée et retrouver rapidement les informations utiles en cas de retard de paiement.
Avec un logiciel de gestion locative comme LOCKimmo, les baux, actes de cautionnement et coordonnées des garants restent centralisés dans chaque dossier. Le suivi des garanties et des impayés devient ainsi plus simple, plus rapide et plus sécurisé.
