Propriétaire bailleur : comment fixer le montant du loyer ?

Propriétaire bailleur : comment fixer le montant du loyer ?

1 logement sur 5 appartient au secteur locatif privé en France (étude ANIL). En tant que propriétaire bailleur, vous disposez d’un ou plusieurs logements que vous destinez à la location. Mais comment fixer le montant du loyer ? Quelles sont les règles en vigueur pour l’encadrement des loyers ? Comment gérer les charges locatives ? Lockimmo vous dit tout. 

Fixer le loyer est en principe libre…mais de plus en plus encadré

Le propriétaire peut fixer librement son loyer, selon les lois du marché locatif, dès lors qu’il trouve un locataire. Ce principe souffre toutefois de plus en plus d’exceptions pour encadrer un marché locatif tendu et la pénurie de logements en France. Ajoutons à cela, la récente chasse aux passoires énergétiques…

Fixer son loyer est soumis à quelques principes de bon sens : 

  • l’état général du logement, 
  • la location meublée est toujours plus chère que la location nue, 
  • la concurrence proche pour le même type de biens immobiliers. 

D’autres critères peuvent vous aider.

Sachez donc que pour déterminer au mieux le prix de votre loyer, en règle générale, l’état du bâtiment, le niveau de performance (DPE), la présence ou non d’un ascenseur, celle d’un gardien entrent largement en jeu lors de la détermination du montant d’un loyer. Chaque élément représentant une plus-value peut vous permettre d’augmenter le montant du loyer (surface, nombre de pièces, terrasse, exposition…)

Après avoir déterminé le loyer, il faudra ensuite sélectionner le bon locataire et signer le contrat de location

Le plafonnement des loyers pour certains investisseurs

Certains investisseurs immobiliers acceptent une limitation de leur liberté de fixer le loyer, en échange d’une réduction d’impôt. De nombreux dispositifs d’incitation fiscale prévoient de telles mesures comme la loi Pinel, la loi Denormandie, etc. 

Parfois, les ressources du locataire sont également plafonnées. Si vous profitez d’une réduction d’impôt sur un investissement locatif, la première étape pour fixer le loyer consiste à connaître ces limites. 

L’encadrement des loyers en zones tendues

Les zones tendues représentent plus de 28 agglomérations dans lesquelles la crise du logement est particulièrement forte. Par arrêté préfectoral, les communes peuvent plafonner le montant du loyer hors charges des locations nues ou des locations meublées.  

Ce plafonnement vise les loyers de relocation (signature d’un nouveau bail ou renouvellement du bail) et parfois également la première mise en location. 

Par exemple, à Paris, un loyer de référence est défini par quartier et par nombre de pièces, en location meublée et en location nue, selon la date de construction de l’immeuble. Un loyer majoré de 20 % (et minoré de 20 %) est également en place. Ainsi, le montant du loyer hors charges de superficie habitable doit être inférieur au loyer majoré. 

Il est possible de dépasser ce plafond en justifiant dans le bail les caractéristiques exceptionnelles du bien.  

De nombreuses communes rejoignent Paris, Lille ou Bordeaux. La première chose à faire, avant même d’investir dans l’immobilier, est de vérifier les projets de plafonnement des loyers. Votre calcul de rentabilité doit rester positif si jamais votre ville décide d’adopter un plafonnement des loyers. 

Bon à savoir : 

Pour connaître le prix des loyers dans une ville, les pouvoirs publics se sont basés sur les grands acteurs de l’immobilier (PAP, Seloger, Leboncoin, etc.) ainsi que les données publiques pour permettre à chacun de connaître le prix et l’évolution des loyers dans chaque commune de France. 

L’interdiction d’augmenter les loyers entre deux locataires

Le montant du loyer en zone tendue est déterminé par celui du précédent locataire. Toutefois, certains exceptions permettent d’augmenter le loyer entre deux locataires : 

  • Si vous avez effectué des travaux d’amélioration ou de mise aux normes dont le montant est au minimum égal à la dernière année de loyer.
  • Si le bien immobilier est resté inoccupé depuis plus de 18 mois.

 

En dehors de ces zones tendues, vous pouvez fixer librement votre loyer. 

Attention, ces interdictions ne concernent pas l’augmentation annuelle des loyers qui demeure possible ! Notez qu’en 2022, elle sera limitée à 3,5 % en raison de la loi du 16 août 2022 sur la protection du pouvoir d’achat. 

L’encadrement des loyers pour les logements classés F ou G 

Depuis août 2022, aucun complément de loyer n’est possible pour les logements avec une étiquette énergétique F ou G, loués au titre d’une résidence principale. Ces “passoires thermiques” font l’objet de toutes les attentions pour les contraindre à des travaux de rénovation énergétique. 

Le complément de loyer est la possibilité de dépasser le loyer majoré en raison de caractéristiques exceptionnelles du bien. 

De la même manière, le complément de loyer devient impossible si le logement : 

  • dispose de sanitaires sur le palier ;
  • présente des signes d’humidité sur certains murs ;
  • a des fenêtres laissant passer l’air ;
  • présente un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
  • subit des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement ;
  • a rencontré des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
  • présente une installation électrique dégradée ;
  • dispose d’une mauvaise exposition de la pièce principale.

Comment fixer les charges locatives ? 

Après avoir défini son loyer hors charges, il convient de déterminer les charges locatives, les modalités de révision et leur montant. Selon le type de bail proposé, les charges locatives peuvent être au choix du propriétaire bailleur fixées au forfait ou au réel. Dans ce cas, une provision pour charges est payée chaque mois par le locataire. Le bailleur établit une fois par an le récapitulatif des charges et procède au rappel de charges éventuelles (ou au remboursement). 

Ainsi, fixer le loyer n’est pas si simple que cela. Tout investisseur immobilier doit garder en tête les récents changements législatifs avant de monter un plan de financement sur 15 ou 20 ans.

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