Les règles en colocation : contrat de bail, durée…

Qu’est ce que la colocation ?

La colocation est une location où plusieurs personnes vivent ensemble dans un même logement tout en partageant les espaces communs. Les colocataires peuvent être des amis, des connaissances ou des étrangers qui choisissent de vivre ensemble pour réduire les coûts de location par exemple.

La colocation peut être une option attractive pour les jeunes adultes, les étudiants, les travailleurs ou toute personne cherchant à économiser de l’argent en partageant les dépenses liées au logement. Ce dernier constitue leur résidence principale. 

Le contrat de location peut avoir deux formes : 

-Un contrat unique peut être rédigé pour l’ensemble des colocataires avec le bailleur

–Plusieurs contrats de location sont conclus entre chaque colocataire et le bailleur. 

Selon le choix du contrat, des règles différentes s’appliquent et doivent être respectées. 

Quelles sont les règles de colocation ?

-Le contrat de bail : 

• unique : 

Si le bail unique est choisi entre le propriétaire bailleur et l’ensemble des colocataires, ils doivent tous signer le contrat, s’assurant tous les mêmes droits et les mêmes devoirs.

Dans le cas contraire, la personne n’ayant pas signé le contrat n’est pas considérée comme un colocataire et n’a, de ce fait, aucun droit sur le logement. Elle est considérée comme simple occupante.

Avec un bail unique, le montant du loyer n’est pas fractionné entre les différents colocataires. Le propriétaire bailleur peut tout à fait demander le paiement en totalité, et en une seule fois. Cela signifie que si l’un des colocataires ne paie pas sa part, les autres colocataires sont légalement responsables du paiement total du loyer. Ce type de contrat limite l’indépendance financière de chacun, mais incite les membres à se responsabiliser. 

Pour finir, chaque colocataire peut donner congé, indépendamment des autres. Si cette situation se produit, le loyer n’est néanmoins pas revu à la baisse.

• individuel : 

Pour le bail spécifique, chaque colocataire doit signer son contrat avec le propriétaire bailleur. Chacun est l’unique signataire de son bail. Avec ce type de contrat, tous les détails de la vie commune des colocataires doivent être anticipés et mentionnés dans le contrat de bail. Il doit ainsi être précisé : les pièces du logement réservées à chacun, les parties communes à tous les colocataires, l’utilisation du mobilier ou des appareils électroménagers etc…

Dans ce cas, chaque personne est responsable du paiement de sa part du loyer. Les colocataires ne sont pas responsables des autres. 

A noter : Dans le cadre spécifique de plusieurs contrats de baux, le propriétaire bailleur peut moduler la durée des contrats selon le statut des locataires. Ainsi, par exemple, le bailleur peut conclure un bail d’une durée de 9 mois avec un étudiant pour une location meublée.

-La clause de solidarité : 

Il est possible pour le bailleur d’inclure une clause de solidarité dans le contrat de bail. Cette clause lui permet de couvrir le risque d’impayés de la part d’un colocataire. Si l’un d’entre eux ne respecte pas ses obligations de paiement de loyers ou de charges locatives, les autres membres se tiennent garants et responsables pour couvrir le manquement. Même si un colocataire ne fait plus partie du logement, il reste tout de même garant aussi pendant une période jusqu’à six mois après la fin du préavis hormis si celui-ci a déjà été remplacé.

-La caution solidaire : 

Il est également possible pour le bailleur de demander une caution solidaire lors de la signature du contrat de bail. Cette caution lui permet de se prémunir en cas d’impayés. Elle engage une personne parmi les colocataires, à payer le loyer s’il y a un manquement.

En cas de bail individuel, cette garantie est obligatoire pour tous les colocataires.

Le dépôt de garanties, appelé aussi “caution”, est une autre solution pour assurer le bon entretien, sensibiliser les membres du logement à prendre soin du bien. Il est demandé lors de l’entrée dans les lieux. En cas de réels dégâts ou réparations, ce dépôt de garantie n’est pas rendu à la fin du bail. Dans le cas contraire, il sera restitué à la personne dédiée.

-Les modifications du contrat de bail : 

• Le départ d’un des colocataires : 

Il est possible pour un colocataire de quitter les lieux. Il n’y a pas besoin d’accord préalable. Le colocataire en question doit simplement donner son congé auprès du bailleur, pour le tenir informé de son départ. Cette information se transmet par lettre recommandée ou en main propre. 

Ce dernier devra respecter un préavis. 

Lors de son départ, sa caution et sa solidarité de caution sont levées à la fin de la date d’effet du congé et qu’un autre colocataire a été trouvé pour le remplacer. Dans le cas contraire, les fonds seront levés uniquement six mois après la date d’effet du congé. 

• Les avenants au bail : 

Les avenants au bail de colocation sont des modifications apportées à un contrat de colocation existant. Ces avenants peuvent être nécessaires pour refléter des changements tels que :

1. Le départ ou l’arrivée de colocataires : Si un colocataire quitte la colocation ou si un nouveau colocataire rejoint la colocation, un avenant peut être ajouté pour mettre à jour la liste des personnes vivant dans le logement.
2. Changement du montant du loyer ou des charges : Si le loyer ou les charges locatives changent, un avenant peut être ajouté pour indiquer le nouveau montant à payer par chaque colocataire.
3. Modification de la répartition des charges : Si la répartition des charges entre les colocataires change (par exemple, en fonction de la taille des chambres ou de l’utilisation des espaces communs), un avenant peut être ajouté pour refléter ces modifications.
4. Responsabilités financières : Un avenant peut être utilisé pour spécifier les responsabilités financières de chaque colocataire en cas d’impayés ou de dommages causés au logement.
5. La durée du bail : Si les colocataires demandent un prolongement du bail initial, le bailleur se devra de réaliser un avenant avec la nouvelle durée du contrat. 

-Les aides au logement : 

Une demande d’aide au logement auprès de la Caisse d’allocations familiales (CAF) peut être effectuée par les membres du logement qui sont éligibles. Cette demande est individuelle et les ressources reçues participent au financement individuel du loyer. De ce fait, par exemple, un colocataire dont sa part de loyer est d’un montant de 100€ et qui obtient une aide au logement de 150€ ne devra débourser que 100€ pour le paiement de sa part du loyer. Il lui restera 50€ pour subvenir à ses autres besoins. 

-La répartition des charges locatives : 

Il est évident que chaque colocataire se doit de respecter le paiement de sa part du loyer ainsi que celle des charges locatives. Cependant, la répartition des charges est un choix qu’ils doivent effectuer : répartition égale, en fonction des revenus, en fonction de la superficie des chambres…

-Le choix de l’assurance : 

Souscrire à une assurance logement est obligatoire. Elle assure le bien en cas d’incendie, de dégâts des eaux … Les colocataires ont la possibilité de s’assurer tous ensemble ou séparément. Dans les deux cas, le bailleur doit en être informé.

La colocation : un bail, plusieurs locataires, autant de suivis

Pour un gestionnaire, une colocation multiplie les points de vigilance : plusieurs signataires, plusieurs garants, parfois plusieurs assurances. Chaque départ ou arrivée impose un avenant, et la solidarité du colocataire sortant court encore pendant une période limitée. Un départ mal enregistré, et c’est un recours contre l’ancien colocataire qui se perd ou un dépôt de garantie restitué au mauvais moment. Dans une colocation, la traçabilité de chaque mouvement est donc essentielle. Le logiciel de gestion locative LOCKimmo centralise la fiche de chaque locataire et de chaque garant, ainsi que l’historique des événements du bail. Il suit les échéances comme les préavis, et rattache les garanties au bail pour mobiliser rapidement les bons recours. En cas de retard de paiement, les relances partent automatiquement.