Location nue ou location meublée ?

Location nue ou location meublée ?

C’est l’un des premiers choix pour un propriétaire qui devient bailleur. Est-il préférable de louer vide ou meublé ? Quelles sont les différences et les enjeux ? Lockimmo vous explique tout. 

Location nue ou location meublée : répondre au marché 

La superficie de votre logement, sa situation géographique et le marché locatif local déterminent avant toute chose le choix. Louer est le principal but du bailleur ! Inutile de vouloir imposer une location meublée pour des raisons fiscales si aucun locataire n’est intéressé par ce type de location. Sélectionner le bon locataire est la clé d’une location réussie. 

Certains dispositifs d’incitation fiscale à l’achat comprennent des obligations de mise en location nue comme la loi Pinel. 

La location meublée permet de proposer 3 types de baux différents : bail meublé classique, bail étudiant et bail mobilité. 

Location nue vs. location meublée : la rentabilité 

En location nue, vous pouvez espérer avoir un locataire qui s’installe durablement. En location meublée, le taux de rotation est souvent plus élevé. Les petites surfaces dans les grandes villes se louent et se relouent sans problème. 

Le bailleur doit éviter un mois ou plus de vacance locative pour préserver sa rentabilité. Dès la réception du congé du locataire, il devra organiser la mise en location suivante et la recherche du prochain locataire. 

Le mobilier d’une location meublée génère également des coûts supplémentaires. L’équipement minimal est défini par décret pour que le logement puisse être loué en meublé. Un locataire peut prendre moins soin des meubles et de l’électroménager. En contrepartie, un loyer de meublé est plus élevé qu’un loyer de logement vide. Le loyer est ainsi plus élevé en meublé de 5 à 25 % par rapport à un logement vide. 

Au niveau fiscal, l’impact est plus grand : la location meublée permet de bénéficier du statut de LMNP (loueur de meublé non professionnel). La déclaration des revenus au réel (et non au forfait du régime micro-BIC) demande des efforts mais permet d’amortir l’achat du logement, et par conséquent, de réduire considérablement la base imposable. 

Tandis que les loyers d’une location nue sont qualifiés de revenus fonciers, ceux d’une location meublée sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Dans les deux cas, une imposition au forfait est possible : micro-BIC ou micro-foncier, ainsi qu’une imposition au réel, plus avantageuse si le bailleur a beaucoup de charges déductibles. 

Location nue ou location meublée : les différences pratiques

Des modèles de contrats de location sont désormais en place pour la location nue comme pour la location meublée. Les différences ont donc tendances à s’estomper. Au-delà des durées spécifiques du contrat de location, quelques différences méritent l’attention du bailleur. Notre guide du bailleur fait le point sur toutes les questions. 

La durée du bail

Le contrat de location meublée a la réputation d’être quelque peu plus risqué, pour vous bailleur, car la durée de son contrat de bail est assez courte : 1 an. Alors que pour la location vide la durée du bail est de 3 ans, voire 6 ans si vous êtes titulaire d’une SCI (société civile immobilière).

Le dépôt de garantie

Un mois de loyer hors charges est possible au titre du dépôt de garantie dans une location nue. Un maximum de 2 mois de loyers hors charges est prévu pour la location meublée (hors bail mobilité). 

La durée du préavis

En location nue ou vide, le locataire dispose de 3 mois de préavis en principe. Mais ce principe connaît de plus en plus d’exceptions et tend donc à se rapprocher du préavis d’un mois prévu dans les locations meublées : 

  • si le logement est situé dans une zone tendue, 
  • si le locataire obtient un logement social, 
  • si le locataire est bénéficiaire de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou du RSA, 
  • si son déménagement est lié à la perte involontaire de son emploi, 
  • si le locataire déménage suite à une mutation ou à l’obtention d’un nouvel emploi 
  • s’il présente des problèmes de santé graves. 

Le motif et les justificatifs sont à fournir avec la lettre de congé.  

Dans le cas d’une location meublée, la durée du préavis est automatiquement d’un mois, sans justification à fournir de la part du locataire. 

Côté propriétaire, le préavis est de 6 mois en location nue tandis qu’il est de 3 mois en location meublée classique. Les motifs qui justifient un congé sont similaires. Les formes du congé sont également similaires. 

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