Le guide de la gestion locative

 

 

 

Bienvenue ! Vous allez retrouver à travers cette page toutes les réponses à vos questions concernant la gestion locative. Vous êtes prêt ? C’est parti !

 

Commençons par le commencement, le contrat de location.

 

I/ Propriétaire bailleur : Quel contrat de location choisir ?

Vous avez décidé de devenir propriétaire bailleur en proposant un logement à la location. Mais avant de vous lancer, vous devez choisir quel bail proposer, le type de logement (vide ou meublé) et votre futur locataire : un étudiant ? Un couple ?

Ce sont autant de questions auxquelles vous devez réfléchir au préalable car tous les baux n’ont pas les mêmes spécificités. Nous faisons le point.

 

Le contrat de bail pour une location saisonnière

Si vous souhaitez proposer votre logement à la location pour de courtes durées, le bail de location saisonnière s’avère être très intéressant. En effet, en choisissant ce type de bail vous louez principalement pendant les périodes de vacances et vous pouvez déterminer au préalable une date de fin de contrat. Le locataire ne peut pas résilier le contrat, sauf en cas de faute de votre part. La reconduction tacite du contrat n’est pas possible. Les charges locatives sont appliquées au forfait et aucun dépôt de garantie n’est demandé au locataire.

 

Le contrat de bail pour les étudiants ou les professionnels :  le bail mobilité

Ce contrat de location est particulièrement souple. Mis en place il y a peu, il a la particularité de s’établir sur une durée d’un à 10 mois maximum, pour s’adapter au profil de sa cible qui est particulièrement mobile, à savoir : les étudiants, les stagiaires, les apprentis, les personnes en mission temporaire, en mutation professionnelle ou encore en formation professionnelle. Avec ce type de contrat de location, il n’existe pas de reconduction tacite. Tout comme le bail pour une location saisonnière, aucun dépôt de garantie n’est exigé. Si le locataire souhaite quitter le logement et donc rompre le bail, il devra respecter un préavis d’une durée d’un mois, sans avoir à donner le motif de son départ.

Si c’est vous, propriétaire bailleur qui souhaitez mettre fin à la location, vous devrez justifier d’un motif légitime. (exemple : faute du locataire). Le locataire peut bénéficier de l’APL si la location constitue sa résidence principale.

 

Le contrat de bail pour une location vide

Ce type de contrat est l’un des plus appliqué car il concerne tout type de locataires. (familles, étudiants, couples etc…) C’est le bail de location classique. Sa durée est de 3 ans, avec tacite reconduction.

 

A noter :Le contrat de bail pour une location vide s’applique à une résidence principale tout comme à une résidence secondaire.

 

Un DG (dépôt de garantie) est demandé au locataire lors de la signature du contrat de location. Il représente 1 mois de loyer. Si le locataire souhaite quitter son logement et procéder, de ce fait, à la résiliation du bail, il doit respecter un préavis d’une durée de 3 mois (ou 1 mois si le bien est situé en zone tendue).

Si c’est vous, bailleur, qui souhaitez rompre le contrat, vous devrez respecter un délai de 6 mois de préavis. Pour finir, le locataire peut prétendre à l’APL si la location est sa résidence principale.

 

Le contrat de bail pour une location meublée

Ce type de contrat de location est d’une durée d’un an, ou 9 mois pour un étudiant.

La location doit constituer la résidence principale du locataire. Ce dernier devra verser un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer.

En cas de rupture du contrat par le locataire, un préavis d’un mois devra être respecté. Si c’est la volonté du bailleur, la durée du préavis passe à 3 mois. (sous condition de fournir un motif légitime).

Le contrat de bail pour un location meublée inclut une tacite reconduction, sauf pour une location de 9 mois à un étudiant. Pour finir, le locataire peut prétendre aux aides au logement si ce dernier constitue sa résidence principale.

 

Maintenant que vous en savez plus sur les différents types de contrats de location, abordons un sujet qui en découle : les charges locatives.

 

II/ La gestion des charges locatives

 

Aussi appelées charges récupérables, les charges locatives sont des dépenses initialement prises en charge par vous bailleur, mais que vous pouvez vous faire rembourser par votre locataire.

 

Les charges récupérables

Voici la liste (non exhaustive) des charges récupérables concernées :

Si votre immeuble dispose d’un ascenseur, certaines dépenses peuvent être répercutées sur votre locataire comme : l’électricité, l’exploitation de la machine (visite, nettoyage,incidents etc) fourniture de petit matériel (lampe d’éclairage de la cabine etc)

D’autres dépenses liées à l’eau et au chauffage sont récupérables sur votre locataire comme : l’eau nécessaire à l’entretien des parties communes (y compris la station d’épuration) , l’eau nécessaire à l’entretien des espaces extérieurs etc…

Pour finir, les dépenses liées aux installations individuelles(chauffage et la production d’eau chaude …), les parties communes intérieures  (l’entretien de la minuterie, des tapis, de vide-ordures etc…) les espaces extérieurs (abords des espaces verts, équipement de jeux pour enfants etc…) et différentes taxes (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance assainissement) sont des dépenses qui sont à la charge du locataire.

 

La régularisation des charges

En tant que propriétaire bailleur vous devez communiquer à votre locataire un décompte des charges. C’est la régularisation qui s’effectue en comparant :

– le total des provisions que vous avez déjà demandées à votre locataire

– avec les dépenses effectives engagées pendant l’année.

Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, vous devez reverser le trop-perçu à votre locataire. Dans le cas contraire, ce dernier demande un complément.

1 mois avant la régularisation annuelle envisagée,vous devez communiquer à votre locataire :

– le décompte des charges locatives selon sa nature (électricité, eau chaude,ascenseur etc…), ainsi qu’une note d’information sur le mode de calcul lié au chauffage et à la production d’eau chaude. Pour les logements en immeuble collectif il faudra aussi fournir une note sur le mode de répartition entre les locataires.

 

Le paiement des charges locatives  

Il existe deux manières pour récupérer les charges locatives :

En effet le paiement peut s’effectuer par le versement de provisions pour charges avec un système de régularisation annuelle, ou bien par la récupération ponctuelle des dépenses engagées.

A noter : Vous devez être en mesure de mettre l’ensemble des pièces justificatives à la disposition de votre locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte des charges.

 

Délai de prescription pour récupérer les charges locatives

Pour finir, sachez que vous pouvez réclamer et récupérer les arriérés de charges (et de loyer) pendant une période de 3 ans, et ce y compris après le départ du locataire.

Quant à ce dernier, il dispose du même délai pour contester le montant de la provision sur charges.

 

Pour rester dans le thème des charges locatives, abordons le point suivant : la justification des charges.

 

III/ Le locataire peut-il demander le justificatif des charges locatives ?

 

Une fois par an, le propriétaire bailleur procède à la régularisation des charges. Il envoie au locataire le décompte des charges, par nature de charges.

Pour un immeuble collectif, le bailleur doit aussi mentionner le mode de répartition des charges.

Suite à l’envoi de ce décompte au locataire, les pièces justificatives sont tenues à sa disposition.

Cependant, il est important de noter qu’il n’existe pas de texte qui indique que le propriétaire bailleur est dans l’obligation de fournir des photocopies de ces justificatifs au locataire.

 

En effet l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise uniquement que le bailleur doit justifier les charges récupérables. L’article précise que les pièces justificatives doivent être à disposition du locataire durant 6 mois, à compter de l’envoi du décompte de charges. Mais ce dernier n’est pas dans l’obligation d’envoyer les copies des factures au locataire.

 

A noter : Les charges constituent un élément indépendant du loyer, et ne doivent jamais être réactualisées avec l’indice des loyers.

 

Pour résumer, c’est au locataire, s’il le désire, de venir consulter lui-même les factures auprès de son propriétaire bailleur.

Dans le cas de figure d’une copropriété, le locataire peut également demander à consulter les factures et autres pièces comptables justificatives. Néanmoins,  ceci ne fait pas partie des obligations du syndic.

Ainsi, si le locataire en fait la demande, c’est le propriétaire bailleur qui doit intervenir auprès du syndic de copropriété pour organiser une consultation des justificatifs.

 

 

Dans le cadre de la location d’un bien immobilier, un propriétaire bailleur peut décider de signer avec un professionnel un mandat de gestion locative. Dans le cadre de ce mandat,  le professionnel s’engagera à réaliser un certain nombre d’actions concernant le locataire qui occupera la location. Le mandat est obligatoire lorsque l’on confie la gestion de son bien locatif. Il doit d’ailleurs être numéroté et inscrit au registre des mandats du professionnel. Voyons plus en détail cette notion.

 

IV/ Le mandat de gestion locative et son contenu

 

Parmi les différentes tâches à réaliser par le professionnel de l’immobilier et listées dans le mandat de gestion on trouve en général les actions suivantes:
– percevoir les loyers
– réviser les loyers
– délivrer les soldes de tout comptes des locataires
– gérer les impayés
– faire effectuer les travaux d’entretiens et travaux urgents
– payer les charges de copropriété et les taxes

Comme le précisent les articles 1984 et suivants du code civil et à la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2.1.70) un mandat de gestion locative doit obligatoirement être un document écrit et être rédigé en deux exemplaires.

Comme mentionné plus haut, la mission d’un mandataire peut inclure différentes prestations dont notamment : la recherche d’un locataire, le règlement des charges de copropriété, la perception des loyers, l’émission de quittances de loyer, relance des locataires en impayés, la révision des loyers, la régularisation des charges locatives ou bien encore la réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie.

Le mandat de gestion peut aussi permettre à l’administrateur de biens d’avoir une mission de gestion de certains travaux. Enfin il est souvent prévu que l’administrateur de biens vérifie que le locataire a bien souscrit une assurance habitation pour le logement qu’il occupe.

 

V/ Quel type de bien choisir pour un investissement locatif ?

C’est une question qui revient souvent et qui est pertinente. En effet un investissement locatif ne doit pas se faire à la légère.

Il a été recensé que les meilleurs investissements locatifs se réalisent sur les petites surfaces.  Il est en effet plus simple de louer un studio ou un deux pièces qu’un T4 par exemple, sans en cas de colocation.

Pour qu’un investissement locatif soit une réussite et une source de revenus intéressante pour le propriétaire bailleur  il convient de porter une attention toute particulière à la localisation du bien immobilier. En effet certains secteurs sont très appréciés par les locataires. Choisir un bon emplacement vous assure de trouver des candidats facilement !

 

VI/ Agences immobilières : mauvaises élèves de la gestion locative ?

 

D’après une étude très récente réalisée auprès d’agences immobilières parisiennes, ces dernières délaisseraient la gestion locative pour se concentrer sur la location et la vente des biens immobiliers de leurs clients. Autrement dit, la gestion locative serait parfois quelque peu oubliée au profit d’une activité de transactions immobilières.

Des affirmations illustrées par des chiffres qui parlent d’eux-mêmes.

  • 1 jour (ou même moins parfois) c’est le délai pour obtenir une réponse si votre demande concerne une visite d’un bien.
  • 7.8% des agences parisiennes répondent deux à trois jours après votre demande,  et 6.5% vous recontactent après 4 à 6 jours.

 

Mais l’écart se creuse en ce qui concerne la gestion locative courante d’un bien.

En effet, pour celle-ci les délais de réponse sont généralement plus longs, et ce, que vous soyez locataire ou bailleur.

  • 7 jours ou plus, c’est le délais moyen d’attente pour qu’une agence immobilière vous recontacte selon 22% des propriétaires, et le chiffre passe à 33% concernant les locataires.
  • En moyenne, vous obtiendrez une réponse (concernant la gestion locative courante de votre bien) entre 4 à 6 jours.

 

Derniers chiffres : ¾ des locataires et propriétaires bailleurs interrogés ont affirmé qu’ils doivent, dans certains cas,  relancer l’agence immobilière à qui ils ont adressée une demande.

 

Il faut cependant veiller à ne pas catégoriser et à placer toutes les agences immobilières dans le même panier. Ces délais de réponse ou de prise en compte des demandes peuvent être plus courts dans certaines structures.

 

Mais comment expliquer cette différence de temps de réponse  entre la vente / location de biens immobiliers et celui accordé à la gestion locative?

L’explication est simple.Ce sont deux aspects totalement différents qui nécessitent tous deux beaucoup de temps et de travail,  mais des compétences différentes.

Des solutions existent néanmoins pour aider ces professionnels de l’immobilier,  et cela passe par un logiciel de gestion locative que Lockimmo propose.

 

Lockimmo, la solution pour la gestion locative de votre agence immobilière

Fort d’une expertise de plus de 10 ans, nous connaissons les problématiques que vous pouvez parfois rencontrer en tant que professionnel de l’immobilier. Faites le choix d’un logiciel de gestion locative pour vous libérer du temps.

Au-delà de ce gain de temps très appréciable,  notre logiciel de gestion locative va vous séduire grâce à son ergonomie, sa facilité d’utilisation et ses multiples outils professionnels.

 

Autre précision qui concerne maintenant une étape très importante dans l’activité du propriétaire bailleur : la remise des clés.

 

VII/ La remise des clés

 

Un arrêt de la Cour de Cassation (n° 13-15675) a rappelé l’importance de la remise des clés en mains propres pour un locataire terminant sa location. Cette remise des clés doit donc se faire directement et être matérialisée par la remise d’un récépissé par le bailleur ou son mandataire. Le fait de les envoyer en recommandé ou bien encore de les remettre au gardien n’est donc pas suffisant pour valider le fait que le locataire a quitté sa location. Le risque s’il ne procède pas ainsi est de se voir réclamer des sommes ou des indemnités d’occupation même après son départ de la location.

 

VIII/ Le locataire a-t-il l’obligation de transmettre sa nouvelle adresse au propriétaire lors d’une résiliation de contrat ?

 

La loi est très claire à ce sujet : Lors de la résiliation du contrat de location entre un propriétaire bailleur et son locataire, ce dernier a l’obligation de transmettre sa nouvelle adresse au bailleur. Explications.

Depuis la mise en place de la loi ALUR et sa publication le 24 mars 2014, l’article 22 précise que : “le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.”

 

Par quel(s) moyen(s) le locataire doit-il communiquer sa nouvelle adresse ?

 

Il n’y a aucune précision dans le texte de loi. La lettre recommandée avec accusé de réception reste tout de même la façon la plus sécurisée de transmettre l’information au propriétaire bailleur.

Le locataire peut également communiquer directement sa nouvelle adresse dans la notification de résiliation du contrat s’il en a déjà connaissance à ce moment là.

 

Que se passe-t-il si le locataire ne communique pas sa nouvelle adresse ?

 

A défaut de communiquer sa future nouvelle adresse au propriétaire bailleur, le locataire ne pourra pas prétendre aux indemnités légales pour une restitution tardive du dépôt de garantie par le propriétaire bailleur.

 

En effet, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans les délais précisés par la loi : c’est-à-dire un à deux mois, suivant la restitution des clefs par le locataire en cas d’état des lieux de sortie conforme à celui d’entrée.

Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans les temps, le locataire peut alors lui faire parvenir une lettre de mise en demeure.

 

Néanmoins, le locataire ne pourra prétendre à une indemnité (le DG est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel) uniquement s’il a communiqué sa nouvelle adresse, d’où l’importance d’effectuer cette démarche. (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

 

IX/ Quel est le rôle du dépôt de garantie dans le cadre d’une location?

Dans le cadre d’une location, le dépôt de garantie se destine à plusieurs usages.

Le DG peut servir à couvrir les éventuels impayés de loyers ou/et de charges qui seraient encore dus par le locataire en fin de contrat.

Le dépôt de garantie sert également à couvrir d’éventuelles réparations à la suite de dégradations faites par le locataire.

Pour finir, le dépôt de garantie peut être utilisé pour assurer l’entretien des équipements (chaudière etc…) qui n’aurait pas été réalisé.

X/ Quelle est la répartition des charges entre bailleur et locataire ?

Un bien en location engendre des frais liés aux réparations, aux taxes et aux impôts divers.

Ceux-ci sont réduits dans le cas d’un achat pour un appartement neuf par exemple. Le propriétaire bailleur devra payer l’impôt foncier, et le locataire la taxe d’habitation et la taxe sur les ordures ménagères.

L’assurance habitation revient au locataire qui doit y souscrire dès la signature du contrat. Le propriétaire bailleur devra lui aussi souscrire une assurance propriétaire non-occupant.

Les travaux importants comme le changement de fenêtres ou de robinets sont à la charge du propriétaire bailleur. Les travaux d’entretien reviennent eux à la charge du locataire.

 

XI/ Quels documents un propriétaire bailleur peut demander au futur locataire ?

En règle générale le bailleur demande au locataire d’avoir des revenus équivalant à trois fois le montant du loyer et des charges. Le futur locataire doit être solvable, et le bailleur doit s’en assurer. Cela nécessite donc que le locataire fournisse plusieurs justificatifs.

Voici la liste des différents justificatifs exigibles par le propriétaire bailleur : 

  • une seule pièce d’identité en cours de validité, avec la photographie et la signature du titulaire (la carte nationale d’identité française ou étrangère, le passeport français ou étranger, le permis de conduire français ou étranger.)
  • un justificatif de domicile (les trois dernières quittances de loyer ou l’attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, l’attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile, ou bien le dernier avis de taxe foncière).
  • Un document attestant d’une activité professionnelle (le contrat de travail ou de stage, une attestation de l’employeur, l’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale, l’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan, la copie du certificat d’identification de l’INSEE pour un travailleur indépendant, ou la carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.
  • Un document attestant des ressources du candidat (le dernier avis d’imposition, les trois derniers bulletins de salaires, le justificatif de versement des indemnités de stage ou encore, un justificatif de revenus fonciers ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers ou bien, l’avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.

 

XII/ Quelle est la différence entre un F1, un T1 et un studio?

En matière de location, il existe plusieurs types de biens différents. Sur certaines annonces immobilières vous allez ainsi pouvoir retrouver la mention F1, T1 ou studio. Quelles sont les différences ?

Dans un premier temps sachez qu’il existe trois classifications d’appartement différentes : type (T), fonction (F) ou pièce (P). Que l’on parle de type, de fonction ou de pièce, seules les pièces comme le salon, la salle à manger et la chambre sont prises en compte dans le calcul.

Le T1 (ou F1) est un logement qui comprend :  une pièce principale, une cuisine et salle de bain.  Les”T1 bis” ou “F1 bis” signifient que la pièce principale est assez volumineuse pour être divisée en deux zones.

Le studio est un F1 ou T1 dont la cuisine fait partie intégrante de la pièce principale.

Le terme “studette” désigne un logement plus petit qu’un studio. Attention à respecter la surface minimum légale de 9 mètres carrés.

 

 

Vous proposez une location meublée ? Alors vous pouvez être exonéré sous certaines conditions.

 

XIII/ L’exonération d’impôt en location meublée

Vous proposez un meublé à la location ? Alors sachez que les loyers issus de la location d’un meublé d’une partie de la résidence du bailleur ayant un prix dit « raisonnable » sont exonérés d’impôt en 2019. Nous faisons le point.

 

L’exonération d’impôt en location meublée

Les revenus perçus par l’activité d’une location d’un ou plusieurs meublés sont déclarés et imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), que l’on parle d’une location qui constitue une résidence principale, une résidence secondaire ou bien une résidence de vacances. Le régime applicable est un régime réel ou forfaitaire (abattement de 50% ou 71% selon la situation).

 

Cas particulier : Les chambres d’hôtes

Vous proposez à la location (à la semaine ou au mois) des chambres d’hôtes. Les revenus issus de ces locations ne doivent pas dépasser 760 € par an, sans compter les prestations annexes qui peuvent s’y ajouter (petit déjeuner, entretien etc.).

En revanche, si les revenus perçus dépassent 760 € annuel, vous êtes imposé sur la totalité des recettes tirées de la location (et également sur les prestations annexes).

 

Sachez que vous pouvez être complètement exonéré d’impôt.

 

Les conditions pour être entièrement exonéré d’impôt pour sa location meublée

Vous devez respecter les trois conditions qui suivent :

 

La location doit constituer la résidence principale du locataire

En effet, la location meublée doit être la résidence principale du locataire ou bien être une résidence temporaire pour un travailleur saisonnier avec contrat à l’appui.

 

La location meublée doit demeurer en tant que résidence principale du propriétaire bailleur

Le logement doit rester la résidence principale du bailleur. En effet, si les pièces proposées à la location forment un logement indépendant de l’habitation principale, l’exonération d’impôt ne s’applique pas.

 

Troisième et dernière condition pour obtenir une exonération totale :

Le montant du loyer doit être fixé “raisonnablement”.

C’est l’administration fiscale qui détermine et fixe tous les ans le montant d’un loyer “raisonnable”.

 

Ainsi, pour l’année 2019, le loyer (hors charges) annuel par mètre carré de surface habitable ne doit pas s’établir au-delà de :

  • 187 € pour l’Île-de-France (le montant était de 185 euros  en 2018)
  • 138 €  pour l’ensemble des autres régions (le montant était de 136 euros en 2018)

 

Qu’en est-il de la TVA ?

Dans certaines situations, le propriétaire bailleur d’une location en meublé peut être assujetti à la TVA. Il faut que la location s’accompagne d’au moins trois des quatre prestations suivantes :

La fourniture de linge de maison, le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux ou la réception de la clientèle.

Les locations saisonnières ainsi que les locations meublées dans les résidences avec services sont les deux “structures” principalement concernées par la TVA.